20180123-申万宏源研究_香港_-世茂房地产-00813.HK-世茂盈喜同时宣布执董辞职_维持中性评级_10页_1mb
报告摘要
世茂房地产 (813:HK) 公司研究报告总结
核心内容
世茂房地产（Shimao Property Holdings，代码：813:HK）是一家总部位于福建的私营房地产开发商。2018年1月23日，公司发布了正面盈利预告，并宣布执行董事廖鲁江辞职。整体来看，公司2017年盈利增长预期为40%，与分析师预期基本一致。然而，由于市场情绪和估值因素，公司评级维持中性。
主要观点
- 盈利预告：世茂预计2017年股东应占利润将同比增长不少于40%，主要受益于核心业务利润增加和人民币汇率的有利变动。
- 管理层变动：廖鲁江辞任执行董事，这在短期内引发了市场的关注。
- 扩张策略：公司2017年合约销售金额达1010亿元，同比增长48%，但低于行业平均增速。公司2018年的合约销售目标为1300亿元，内部目标更高。
- 土地储备与成本：2017年土地支出同比大幅增长120%至670亿元，土地储备总面积达4000万平米，其中权益土储为3400万平米，平均土地成本为5015元/平米，占销售均价的30%。
- 财务指标：2017年净负债率可能超过75%，经营性现金流预计为负值，约为-15至-20亿元。
- 估值调整：公司目标价更新至22.04港元，维持中性评级，因股价已反映多数正面因素，但市场情绪短期内不会明显变化。
- 主要风险：三四线城市销售放缓可能成为公司未来的主要下行风险。
关键信息
市场数据
- 收盘价：24.00港元
- 目标价：22.04港元
- 恒生中国企业指数（HSCEI）：13,205
- 恒生中国综合指数（HSCCI）：4,799
- 52周高/低：24.45/10.24港元
- 市值（美元）：10,397百万
- 市值（港元）：81,288百万
- 流通股数（百万）：3,387
- 汇率（人民币-港元）：1.22
财务预测与估值
| 年份 | 收入（亿元） | 年同比 | 核心净利润（亿元） | 年同比 | EPS（元） | 核心EPS（元） | ROE（%） | 净负债率（%） | 股息率（%） | PE（倍） | PB（倍） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 57,733 | 3% | 6,207 | -21% | 1.77 | 1.79 | 12.8% | 58% | 4.5% | 7.3 | 0.9 |
| 2016 | 59,286 | 3% | 6,251 | 1% | 1.51 | 1.82 | 12.2% | 59% | 7.7% | 4.8 | 0.6 |
| 2017E | 69,923 | 18% | 6,900 | 10% | 2.28 | 2.01 | 12.5% | 77% | 3.3% | 10.6 | 1.3 |
| 2018E | 83,427 | 19% | 8,292 | 20% | 2.36 | 2.41 | 13.7% | 75% | 4.0% | 8.8 | 1.2 |
| 2019E | 95,926 | 15% | 9,553 | 15% | 2.73 | 2.78 | 14.5% | 73% | 4.6% | 7.7 | 1.1 |
股价与估值
- 当前股价：24.00港元
- 目标价：22.04港元
- PE（2017E）：10.6倍
- PE（2018E）：8.8倍
- PB（2017E）：1.3倍
- PB（2018E）：1.2倍
- 每股净资产（NAV）：25.93港元
- NAV折价：约7%
评级说明
- 目标价调整：由于市场情绪未明显改善，将目标价从16.52港元上调至22.04港元。
- 评级：维持中性评级（Hold），因股价已反映多数正面因素，且未来存在销售放缓风险。
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分析师信息
- 分析师：Kris Li（A0230511040076）
- 机构：ARG379
- 邮箱：lihong@swsresearch.com
风险与展望
- 主要风险：三四线城市销售放缓可能对公司的业绩产生负面影响。
- 未来展望：公司将继续扩张，但需关注土地储备成本和负债率对财务状况的影响。
附录：财务摘要
- 收入预测：2011年至2019年收入持续增长，核心业务表现稳定。
- 成本与利润：销售成本和运营费用上升，但净利润增长显著。
- 其他收入：包括重估收益和其他非主营业务收入。
- 财务结构：公司净负债率较高，需关注现金流和负债管理。
图表说明
- 图1：2012-2017年合约销售额趋势（单位：亿元人民币）
- 图2：2007-2017年毛利与毛利率
- 图3：2007-2017年平均售价（ASP）趋势
- 图4：土地支出增长趋势
- 图5：土地储备面积与平均成本
- 图6：2017年公司发行10亿美元高级债券
- 图7：净负债率预计上升至75%
- 图8：实际与预测的毛利率
- 图9：公司估值与目标价（2017-2019）
总结
世茂房地产在2017年表现出强劲的盈利增长和扩张速度，但其财务结构和市场估值显示一定的风险。尽管公司更新了目标价并维持中性评级，但未来三四线城市销售放缓可能对业绩构成挑战。整体来看，公司具备良好的增长潜力，但需关注其负债水平和市场情绪变化。
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