20200621-华创证券-房地产行业2020年中期策略_逆境坚韧显价值_多元花开别样红_80页_4mb

房地产行业2020年中期策略总结

核心内容

2020年房地产行业在新冠疫情下展现出较强的韧性，仍然是我国经济稳定的压舱石。随着政策支持和市场基本面的逐步修复，行业预计将继续保持健康稳定的发展趋势。报告重点分析了政策面、基本面和公司面的改善情况，并对物管、持有型业务及物流地产等多元业务进行了深入探讨。

主要观点

• 政策面：宏观政策仍偏宽松，需求端坚持“房住不炒”原则，供给端积极支持，包括增加土地供应、放宽预售条件、推进土地改革等。
• 基本面：销售端持续改善，去化率恢复至去年同期水平，库存低位、去化稳定，房价呈现较强韧性。投资端数据快速修复，包括新开工、竣工及施工面积的回暖。
• 公司面：主流房企的周转率提升、利润率阶段性见底、杠杆率保持平稳，推动ROE向好。
• 多元业务：物管行业迎来黄金时代，持有型业务在货币宽松及REITS支持下焕发活力，其中物流地产或优先受益于公募REITS试点。

关键信息

政策面分析

• 宏观政策：经济、财政、地产三大政策信号处于风险位置，政府逆周期调控力度进一步加码，预计宏观政策仍偏宽松。
• 需求端政策：坚持“房住不炒”基调，延续因城施策思路，地方有限度需求端支持政策可能被允许，户籍制度放松是更值得关注的长期支持政策。
• 供给端政策：预计继续推进土地供应增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等，以缓解低库存压力并推动市场回暖。

基本面分析

• 销售端：2020年1-5月商品房销售面积同比-12.3%，但5月销售同比由负转正，显示市场韧性。东西部区域销售表现亮眼，尤其是东部和西部实现两位数增长。
• 去化率：成交/推盘比在疫情后快速提升，4-5月处于1.0倍区间，优于2019年同期。
• 库存：中期库存处于低水平，去化周期持续低位，显示供需关系健康。
• 价格：百城一手住宅价格同比和环比涨幅均扩大，房价韧性增强。

投资端分析

• 投资：2020年1-5月房地产开发投资同比-0.3%，但5月单月投资同比+8.1%，显示投资韧性。东部和西部投资增速较强。
• 开竣工：新开工面积同比-12.8%，但5月单月由负转正，竣工面积同比-11.3%，5月单月同比+6.2%，显示市场修复能力强。

指标预测

• 销售面积：预计2020年销售面积同比-4.2%。
• 新开工面积：预计同比-2.3%。
• 竣工面积：预计同比+0.6%。
• 投资额：预计同比+4.6%。

资金面分析

• 资金来源：房地产开发企业资金来源在2020年1-5月同比-6.1%，但5月单月同比+10.0%，显示资金环境改善。
• 融资成本：房企融资成本下降，预计可节省财费率约0.8pct，助力利润率阶段性见底。
• 信贷政策：销售回暖推动定金及预收款、个人按揭贷款增长，融资环境持续宽松。

投资建议

• 住宅开发：推荐金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业，建议关注荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
• 物业管理：推荐招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注雅生活服务、时代邻里、奥园健康。
• 商业地产：推荐龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注华润置地、宝龙地产。
• 物流地产：建议关注ESR、南山控股。

风险提示

• 新冠肺炎疫情影响超预期。
• 房地产调控政策超预期收紧。

附录：行业基本数据

报告亮点

• 房地产行业对GDP影响大，仍具有重要经济价值。
• 人口众多和城镇化率提升空间大，推动行业持续发展。
• 行业集中度提升，优质房企及物管企业仍有较大发展空间。

投资逻辑

• 政策支持：宏观政策偏宽松，供给端政策积极支持。
• 市场回暖：销售和投资数据超预期改善，显示市场韧性。
• 融资环境：流动性宽松，融资成本下行，利润率见底。
• 多元业务：物管行业加速发展，持有型业务受益于REITS支持，物流地产优先受益。

总结

房地产行业在2020年疫情下仍展现出较强的韧性，基本面持续改善，政策面支持明显。物管行业迎来黄金时代，持有型业务在REITS推动下焕发光彩，物流地产有望优先受益。优质房企和物管企业仍是投资重点，建议关注相关公司。