深度报告-20220322-亿翰智库-房地产_拿地易_开工难——深度解析-2021_2022Q1地方国企开工情况_16页_1mb

报告摘要

行业研究总结：2021&2022Q1地方国企开工情况分析

核心内容

2022年22城首轮集中供地正在推进，延续了2021年第三批集中供地的成交特点，即民营企业参与度低，而央企和地方国企参与程度高。地方国企凭借资金和政策支持，成为市场托底的重要力量，而其开工积极性相对较低，影响了2022年的住宅供应。同时，行业内部出现结构性转机，国央企凭借资金和居民信任实现快速开发销售，而地方国企则在转型和市场化路径上寻求新的增长点。

主要观点

行业结构性转变：随着中型房企问题频发，行业整体销售规模下降，但国央企和地方国企在市场中占据主导地位，成为未来市场的主要变量。
地方国企托底市场：地方国企通过托底地价、市场和财政，发挥其在稳定房地产市场中的作用。
城投公司转型需求：城投公司正从传统的政府融资平台向市场化实体企业转型，与专业房企合作成为解决开发能力不足的有效方式。
民企与国企合作：民企与地方国企合作存在难度，但仍是民企生存的重要方式，尤其是通过合作拿地，减少杠杆压力，实现长期发展。

关键信息

一、行业内部迎来结构性转机

地方国企成为拿地主力军：
- 2021年第三轮集中供地数据显示，地方国企参与率高达65%，而民营企业仅为35%。
- 地方国企包括城投公司、地方国有房地产企业及省属央企，其中城投公司参与度显著上升。
- 深圳、无锡、苏州、南京等城市的城投参与率分别为82%、75%、72%、71%。
小型房企在市场中不可忽视：
- 本土民营房企在部分城市如杭州中表现活跃，通过合理价格拿地实现市场占有率的提升。
- 这些房企在核心城市具有较强的市场口碑，对低能级城市的购房者更具吸引力。

二、地方国企拿地的原因：三托一转

托地价的底：
- 地价在集中供地期间屡创新高，地方国企通过稳定地价防止市场过度波动。
- 三道红线政策收紧，使得地价上涨，国企拿地成为稳定市场的重要手段。
托财政的底：
- 土地出让收入是地方政府的重要财政来源，地价下跌将直接影响地方财政。
- 政府通过地方国企拿地来维持土地市场的热度，防止财政收入下滑。
托市场的底：
- 中型房企问题频发，导致市场供应减少，地方国企通过托底市场稳定房价和成交量。
- 行业销售规模下降是趋势，但地方国企的参与有助于避免阶段性大幅下行。
企业面临转型：
- 地方国企正从传统的政府融资平台向市场化实体企业转型，以实现新的盈利模式。
- 地方国企在政府支持下，可以借助合作开发实现资金回笼和盈利。

三、城投公司是未来市场的主要变量

城投公司尚未大量开工：
- 城投公司拿地后开工意愿较弱，主要原因是其开发能力不足及资金短缺。
- 以上海和南京为例，大部分成交地块由民企和国央企开工，城投公司尚未大量参与。
民企与城投公司合作模式：
- 民企与城投公司可采取三种合作方式：捆绑式、帮忙式和托付式。
- 合作有助于民企降低杠杆风险，城投公司则能获得新的收益来源。

表格数据

表：2021年第三轮集中供地部分城市成交情况

城市	土拍结果	城投参与率	非国企参与率
广州	一共13宗土地成交，其中9宗地块由城投拍下，3宗由国企拍下，民营企业仅星河拿地	69%	8%
无锡	一共20宗土地成交，其中15宗地块由城投拍下，民营企业仅仁恒、晋合、祥凯、朗诗、贵州大兴五家拿地	75%	25%
深圳	一共11宗土地成交，其中9宗地块由当地城投拍下，剩下2家是本土民企星河和鸿荣源	82%	18%
南京	一共46宗土地成交，其中33宗地块由当地城投拍下，7宗地块由宇业、旭辉、金地商置、边城、星河地产、盐城绿洲6家民营企业拍下，其余6宗由国企拍下	71%	13%
苏州	一共25宗土地成交，其中有18宗地块由当地的地方政府平台拍下，5宗由国企拍下，2宗由民企拍下	72%	8%
合肥	一共16宗土地成交（其中2宗纯租赁用地），3家民企，2家外资，5.52宗由城投拍下	34.40%	31.30%
福州	一共25宗土地成交，其中有8宗地块由当地城投拍下，5宗地块由国企拍下，13宗由非国企拍下	32%	52%
上海	一共27宗土地成交，其中有12宗地块由城投拍下，非国企拿地9宗	44.40%	33.30%
济南	济南出让75宗土地，其中28.5宗由城投拿地，非国企拿地24.60%	46.70%	24.60%
成都	共成交33宗地，其中5宗由城投拍下，港资拿地1宗，民企拿地8宗	15.20%	27.30%
重庆	本次土拍挂牌28宗地块，共23宗地块成交，其中20宗底价成交，城投6家，港资2家，民企3家	26.10%	21.70%
厦门	14宗挂牌宅地有半数地块流拍，仅有7宗成交，其中3.5宗城投成交	50%	0%

表：2021年第三批集中供地民企与城投企业合作情况

城市	规划建面（万平米）	成交总价（亿元）	成交楼面价（元/平米）	溢价率	拿地企业
郑州	17.9	10.9	6065	0	河南交投、君宸置业
杭州	59.2	88.2	14906	0	龙湖集团,浙江交投
青岛	4.4	0.4	966	0	青岛城投、众成地产
武汉	54.4	82.9	15246	0	瑞安房地产,武汉城建
长沙	27.0	17.5	6480	8%	长沙城建、龙湖集团

结论

地方国企在房地产行业中的角色日益重要，其通过托底地价、市场和财政，为行业提供稳定支撑。同时，地方国企也在寻求市场化转型，通过与专业房企合作，实现盈利和业务拓展。尽管民企与地方国企合作存在难度，但仍是民企生存和发展的必要路径。整体来看，房地产行业正经历结构性转变，国央企和地方国企将成为未来市场的主导力量。

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