房地产行业2017年报综述：利润率如期修复，土投提升布局下沉_25页-1mb

房地产行业2017年年报综述总结

核心内容

2017年房地产行业呈现利润率修复、销售集中度提升、土地投资下沉及融资结构变化等核心趋势。整体来看，行业在低库存背景下呈现结构性分化，龙头房企在销售、利润及杠杆管理方面表现更优。

主要观点

1. 业绩分析：利润率修复带动业绩高增长，龙头房企表现更优

• 2017年地产板块营业收入同比增长15.6%，归母净利润同比增长48.9%。
• 龙头房企业绩弹性更高，营收增长18.4%，净利润率提升更明显。
• 扣税毛利率提升3.8个百分点至25.2%，其中15家龙头房企毛利率为26.5%，改善幅度更大。
• 龙头房企因更高的管控效率和更低的资金成本，利润率更高，盈利能力更强。

2. 销售分析：龙头销售规模高增长，但回款率下降

• 2017年全国商品房销售面积同比增长8%，销售金额增长15.6%。
• 前15大房企销售规模增长49.2%，集中度提升至28.5%。
• 龙头房企销售回款率下降，主要受联营合营企业占比提升及预售证管制影响。
• 销售均价上涨，但部分房企出现同比下滑，反映销售结构变化及政策调控影响。

3. 拿地分析：土地投资高位，布局下沉至三四线城市

• 15家龙头房企拿地金额同比增长52%，拿地金额占销售金额比例提升至59%。
• 土地投资向三四线城市下沉，三四线拿地金额占比由13%提升至26%。
• 龙头房企通过合作拿地和二级市场并购，分散风险并提高拿地效率。
• 17年土地成交楼面价同比上涨55.9%，但18年一季度拿地均价占销售均价比例有所下降。

4. 融资及杠杆：融资结构变化，净负债率高位提升

• 融资规模下降，尤其是债券融资同比大幅下滑46%。
• 融资结构发生变化，创新融资、海外融资及资产证券化融资占比提升。
• 板块净负债率提升至95%，短期有息负债占比上升至75.8%。
• 龙头房企财务杠杆更为稳健，净负债率73.6%，远低于其他房企的139.5%。
• 龙头房企综合融资成本维持在5%左右，具有明显成本优势。

5. ROE改善：利润率修复与杠杆提升推动ROE增长

• 2017年板块ROE提升至14.3%，龙头房企ROE达16.3%，其中碧桂园、万科及融创表现突出。
• ROE改善主要得益于净利润率提升和经营杠杆的高效运用，龙头房企经营杠杆达273.8%，远高于其他房企的185.3%。

关键信息

1. 行业趋势

• 利润率修复：17年板块毛利率提升至25.2%，净利润率提升至14.8%，主要得益于结算均价上涨及投资收益贡献。
• 销售集中度提升：前15大房企销售金额集中度达28.5%，未来有望进一步提升。
• 土地投资下沉：龙头房企在三四线城市拿地比例显著增加，布局经济圈的卫星城市。
• 融资结构优化：房企融资渠道多元化，ABS、购房尾款、供应链融资等创新融资方式占比提升。

2. 龙头房企优势

• 更高的利润率：龙头房企毛利率及净利率均高于行业平均水平。
• 更强的管控能力：通过跟投制度及高效运营，提升销售回款及项目管理效率。
• 更优的融资结构：融资成本较低，资金使用效率更高，财务杠杆更为稳健。

3. 投资建议

• 板块Beta机会：18年重点城市基本面有望改善，板块PE将系统性提升。
• 个股Alpha机会：龙头房企因集中度提升及经营效率优势，具备结构性增长潜力。
• 推荐标的：低估值的一二线龙头房企，如万科A、招商蛇口、金地集团、新城控股、华夏幸福等。

风险提示

• 重点城市政策不确定性：可能影响销售及房价表现。
• 资金成本上行：对需求端形成压制，影响销售回款。
• 龙头房企业绩持续性：受政策调控及市场环境影响，存在不确定性。

结论

2017年房地产行业在低库存背景下呈现结构性分化，龙头房企凭借更高的利润率、更强的管控能力和更优的融资结构，实现了业绩与增长的双重突破。未来行业进入下半场，房企的运营效率及管控能力将成为核心竞争力，板块具备系统性投资机会，个股Alpha机会值得关注。