房地产：迎接利润率的拐点_21页_1mb

迎接利润率的拐点：房地产行业估值重塑机遇分析

核心内容

本报告由华泰研究发布，主要分析房地产行业利润率的改善趋势及“三道红线”政策对土地资源分配的影响，认为优质房企在利润率和土地集中度方面具备优势，有望迎来估值重塑机遇。

主要观点

• 利润率改善趋势：房地产行业销售利润率已筑底，2021年有望边际改善。拿地和销售利润率是更能反映行业即时变化的指标，优于报表利润率。
• 行业分化加剧：随着“三道红线”政策的实施，融资集中度向土地集中度延伸，优质房企在土地获取和融资能力上占据双重优势。
• 重点房企表现：万科A、金地集团、中交地产、华发股份、招商积余、新大正等企业具备较强竞争力，被重点推荐。
• 风险提示：疫情、政策变化、行业下行及部分房企经营风险仍是潜在风险因素。

关键信息

利润率分析

• 房企利润率可细分为拿地利润率、销售利润率和报表利润率。
• 报表利润率滞后且不确定性高，而拿地和销售利润率更能反映行业即时变化。
• 2017年拿地利润率最低，宽口径毛利率仅为28%，2020年修复至37%。
• 以取证时间维度观察，2020年第二季度利润率触底，随后有所反弹，宽口径毛利率回升至40%。

土地资源再分配

• 宏观视角：300城土地成交额在2017年达到峰值，2018-2020年成交量小幅增长，但成交向高能级城市倾斜。
• 微观视角：重点房企库存周期持续收窄，2020年开启补库存，拿地额和新增货值同比增速分别为26%和10%。
• 三道红线影响：TOP5房企拿地额占比提升6个百分点，而TOP11-30房企下降2个百分点，融资集中度向土地集中度蔓延。

投资建议

• 行业销售利润率已筑底，2021年有望改善，行业扩储节奏稳健。
• 重点推荐：
  • 龙头房企：财务报表健康，具备融资优势及多元化布局，如万科A、金地集团。
  • 杠杆较高但有望改善：具备土地储备或周转能力优势，如中交地产、华发股份。
  • 存量资产价值重估：如招商积余、新大正，顺应资产价值重估趋势。

重点推荐标的

风险提示

• 疫情发展不确定性：海外疫情蔓延、国内疫情反复可能对行业造成冲击。
• 行业政策风险：宏观流动性政策、“一城一策”、融资政策、房地产税等政策变化。
• 行业下行风险：若调控未放松，行业可能面临更长时间的下行压力。
• 部分房企经营风险：融资端政策收紧、销售回款减少可能导致部分房企资金链紧张。

结论

房地产行业正迎来利润率的边际改善，优质房企在“质”和“量”上具备双重优势，有望实现估值重塑。随着融资政策的优化，市场对具备稳健财务结构和强周转能力的房企关注度上升，未来具备增长潜力的房企将获得更高的市场认可度。