房地产行业2017年年报综述：利润率如期修复，土投提升布局下沉-20180503-广发证券-25页-1mb

房地产行业2017年年报综述总结

核心内容

2017年房地产行业经历了深刻的变化，整体呈现利润率修复、销售高增长、土地投资集中度提升以及融资结构优化等特征。随着行业进入下半场，房企的管控能力成为新的竞争关键，而龙头房企凭借其更高的利润率、更稳健的财务杠杆以及更高效的运营能力，展现出更强的盈利能力和成长性。

主要观点

1. 业绩分析：利润率修复带动业绩高增长，龙头表现更优

• 2017年房地产板块营业收入同比增长 15.6%，归母净利润同比增长 48.9%。
• 龙头房企的业绩弹性更高，营业收入同比增长 18.4%，归母净利润同比增长 48.9%，均高于行业平均水平。
• 扣税毛利率提升至 25.2%，较2016年提升 3.8个百分点，为2013年以来新高。
• 龙头房企毛利率为 26.5%，较2016年提升 4.5个百分点，盈利能力更强。

2. 销售分析：龙头销售规模高增长，但回款率下降

• 全国商品房销售面积同比增长 8%，销售金额同比增长 15.6%，但销售回款率下降。
• 前15大房企销售面积增长 37.7%，销售金额增长 49.2%，集中度提升至 28.5%。
• 龙头房企销售回款率下降至 64%，主要受联营合营企业占比提升和预售证管制影响。
• 销售均价增速放缓，17年销售均价上涨 8.3%，但18年一季度出现下滑。

3. 拿地分析：土地投资维持高位，布局下沉至三四线城市

• 房企土地投资力度较大，板块经营性现金流出占流入比例提升至 100.2%。
• 前15大房企拿地金额占销售金额比例提升至 59%，龙头房企加大合作拿地比例。
• 拿地结构逐步下沉至经济圈的卫星三四线城市，三四线拿地金额占比提升至 26%，面积占比提升至 43%。

4. 融资及杠杆：融资结构优化，净负债率继续提升

• 融资渠道收紧，A股样本房企融资规模同比下滑 21%，尤其是债券融资下滑 46%。
• ABS、购房尾款、供应链等创新融资方式占比提升，海外融资比例也有所增加。
• 板块净负债率提升至 94.8%，但龙头房企净负债率相对较低，为 73.6%。
• 短期有息负债占货币资金比例提升至 75.8%，但龙头房企这一比例为 65.3%，低于其他房企。

5. 投资建议：关注板块Beta及个股Alpha机会

• 龙头房企在土地、资金等资源上具有明显优势，销售集中度将持续提升。
• 重点城市基本面有望底部回升，板块具备系统性投资机会。
• 推荐关注低估值的一二线龙头房企，如招商蛇口、万科A、金地集团、新城控股等。

关键信息

• 2017年房地产行业业绩增长显著，主要得益于利润率修复和投资收益增长。
• 销售结构出现分化，重点城市销售增速改善，但部分城市仍面临下滑压力。
• 土地投资向龙头集中，三四线城市成为房企布局重点，与一二线城市形成互补。
• 融资结构发生变化，创新融资和海外融资比例上升，但融资成本也有所增加。
• 龙头房企财务杠杆更为稳健，ROE提升至 16.3%，较16年提升 1.7个百分点。
• 政策调控对行业影响深远，尤其是重点城市政策调整空间和销售回款率变化。

风险提示

• 重点城市政策存在不确定性。
• 资金成本持续上行对需求端形成压制。
• 龙头房企销售规模增长存在不确定性。
• 龙头房企经营业绩的持续性存在不确定性。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2018-05-03

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，两年研究经验。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码：510620
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码：518000
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码：100045
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码：200120

投资评级说明

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