房地产行业2020半年报综述：利润率筑底有望小幅回升，去杠杆持续推进-20200930-东北证券-75页_1mb

房地产行业2020半年报综述总结

核心内容概览

• 行业表现：房地产行业在2020年上半年受疫情影响，营收增速放缓，但利润率基本筑底，预计2021年起有望小幅回升。
• 利润率分析：样本房企2020H1毛利率和归母净利率分别为24.34%与7.10%，较去年同期分别下降4.03pct和1.87pct。随着拿地项目结算，利润率有望逐步改善，但长期受限价和地价影响，毛利率中枢预计稳定在25%左右，净利率在8%-10%区间。
• 财务指标：行业净负债率由103.64%降至91.38%，去杠杆趋势持续。预收账款覆盖倍数较高，显示行业业绩增长确定性较强。
• 销售与拿地：2020H1样本房企销售金额同比微降4.8%，但多数房企在二季度实现反弹。拿地力度同比提升，拿地均价/销售均价持续上升，显示房企积极布局优质土地。
• 投资与现金流：投资性现金流支出有所扩大，但筹资活动现金流显著提升，显示融资环境宽松。经营性现金流首次转负，反映销售回款减少。
• 个股推荐：重点推荐一线房企如万科A、保利地产、招商蛇口，以及二线房企如金地集团、金科股份等。

主要观点

1. 利润率筑底，2021年起有望回升

• 2020H1样本房企毛利率和归母净利率均有所下降，但随着结算项目结构改善，利润率有望逐步回升。
• 2018年起拿地均价/销售均价呈下降趋势，意味着结算毛利率改善，利润率已基本筑底。
• 预计未来毛利率中枢将稳定在25%左右，净利率维持在8%-10%区间。

2. 行业去杠杆持续推进

• 预收账款增速持续回落，但覆盖倍数仍较高，显示行业业绩增长的确定性。
• 净负债率由103.64%降至91.38%，显示行业负债水平持续下行。
• 未来“三道红线”政策下，有息负债增速将进一步回落，利好资产负债结构更优的房企。

3. 销售微降，推盘后移

• 2020H1样本房企销售金额同比微降4.8%，但多数房企在二季度实现较大反弹。
• 受疫情影响，推盘节奏后移，下半年推盘力度加大，市场需求支撑下全年销售目标有望完成。
• 一线房企销售均价表现较好，其中招商蛇口、绿地控股增长显著。

4. 拿地力度提升，地价上行明显

• 2020H1样本房企合计拿地金额为5680.9亿元，同比上升13.5%。
• 拿地均价同比上升24.2%，主要由于土地市场热度上升和核心土拍竞争激烈。
• 二线房企拿地力度明显高于一线房企，拿地均价/销售均价为45.9%，显示其更积极的拿地策略。

5. 现金流变化

• 经营性现金流首次转负，主要因销售回款减少和拿地支出增加。
• 筹资活动现金流显著提升，显示融资环境宽松。
• 投资性现金流支出扩大，但部分房企如万科A实现净流入。

关键信息

• 行业数据：

  • 总市值：22940亿
  • 流通市值：19855亿
  • 市盈率：8.91倍
  • 市净率：1.97倍
  • 资产负债率：79.17%
  • 预收账款总额：30625.2亿元
  • 存货总额：56490.54亿元
  • 有息负债总额：28833.0亿元

• 重点公司推荐：

  • 一线房企：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股
  • 二线房企：金地集团、荣盛发展、中南建设、滨江集团、金科股份、蓝光发展
  • 物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、招商积余

• 财务数据：

  • 万科A：2020E EPS为3.91，PE为7.24
  • 保利地产：2020E EPS为2.76，PE为5.82
  • 金科股份：2020E EPS为1.34，PE为6.71

• 风险提示：

  • 行业资金面超预期收紧
  • 市场表现超预期下行

图表目录（简要）

• 图1：沪深300与申万房地产指数涨幅
• 图2：样本房企合计市值
• 图3：市值占申万房地产板块比重
• 图4：31家样本房企市值占比
• 图5：五类企业占申万房地产板块比重
• 图6：样本房企营业收入合计
• 图7：样本房企归母净利润合计
• 图8：分类别样本房企营收构成
• 图9：分类别样本房企归母净利润构成
• 图10：重点覆盖房企营收增速一览
• 图11：重点覆盖房企归母净利润增速一览
• 图12：毛利总量变化情况及构成
• 图13：净利润总量变化情况
• 图14：毛利率变化情况
• 图15：归母净利率变化情况
• 图16：拿地均价/销售均价情况（季度）
• 图17：T季累计拿地均价/T+4季累计销售均价
• 图18：拿地均价/销售均价情况（年度）
• 图19：T年累计拿地均价/T+1年累计销售均价
• 图20：分类毛利率变化图
• 图21：分类净利率变化
• 图22：重点覆盖房企毛利率一览
• 图23：重点覆盖房企归母净利率一览
• 图24：三费合计比例
• 图25：三项费用率明细
• 图26：各类企业三项费用率合计变化情况
• 图27：各类企业管理费用率变化情况
• 图28：各类企业财务费用率变化情况
• 图29：各类企业销售费用率变化情况
• 图30：重点覆盖房企三项费用率一览
• 图31：重点覆盖房企销售费用率一览
• 图32：重点覆盖房企财务费用率一览
• 图33：样本房企合计投资收益及同比
• 图34：样本房企合计投资收益/归母净利润
• 图35：重点覆盖房企投资收益/归母净利润一览
• 图36：样本房企预收账款合计
• 图37：样本房企预收账款/营收
• 图38：重点覆盖房企预收账款增速一览
• 图39：重点覆盖房企预收账款/营业收入一览
• 图40：存货情况
• 图41：存货/预收账款情况
• 图42：分类别房企存货占比
• 图43：分线房企存货增速
• 图44：样本房企有息负债合计
• 图45：五类企业净负债率
• 图46：样本房企现金短债覆盖比
• 图47：五类企业现金短债覆盖比
• 图48：样本房企资产负债率（扣除预收账款）
• 图49：五类企业资产负债率（扣除预收账款）
• 图50：重点覆盖房企有息负债增速一览
• 图51：重点覆盖房企净负债率一览
• 图52：重点覆盖房企现金短债比一览
• 图53：经营性现金净流入
• 图54：五类企业中报经营性现金流净额情况
• 图55：分线房企销售现金流入增速
• 图56：销售商品、提供劳务收到的现金
• 图57：样本房企筹资活动产生的净现金流
• 图58：五类企业筹资活动产生的净现金流情况
• 图59：投资性现金流支出
• 图60：五类企业中报投资性现金流支出
• 图61：分线房企及一线房企销售概况
• 图62：样本房企销售金额同比
• 图63：分线房企销售金额增速
• 图64：样本房企销售面积同比
• 图65：分线房企销售均价增速
• 图66：样本房企销售均价同比
• 图67：重点覆盖房企销售金额增速一览
• 图68：重点覆盖房企销售均价增速一览
• 图69：历年房企销售金额集中度
• 图70：历年房企分梯队销售金额集中度
• 图71：今年来房企销售金额集中度
• 图72：今年来房企分梯队销售金额集中度
• 图73：样本房企拿地金额同比
• 图74：样本房企拿地面积同比
• 图75：样本房企拿地均价同比
• 图76：购买商品、接受劳务支付的现金
• 图77：样本房企拿地力度同比
• 图78：样本房企拿地均价/销售均价
• 图79：分线房企拿地力度变化情况
• 图80：分线房企拿地均价/销售均价变化情况
• 图81：重点覆盖房企拿地均价/销售均价一览
• 图82：重点覆盖房企拿地力度（拿地金额/销售金额）一览
• 图83：样本房企竣工面积增速
• 图84：样本房企及统计局竣工增速
• 图85：重点覆盖房企竣工面积增速一览
• 图86：样本房企新开工面积增速
• 图87：样本房企及统计局新开工增速

行业趋势与前景

• 2020年房地产行业整体销售增速放缓，但多数房企在二季度实现反弹。
• 拿地力度提升，地价上行明显，显示房企对优质土地的积极布局。
• 行业去杠杆持续推进，净负债率和有息负债增速下降，利好资产负债结构更优的房企。
• 未来行业集中度上行趋势明显，头部房企优势凸显，中小房企竞争力下降。
• 预计2021年起，利润率将逐步改善，但不会大幅回升，毛利率和净利率将保持稳定。

总结

房地产行业在2020年上半年受到疫情和调控政策的双重影响，营收增速放缓，但利润率基本筑底。随着拿地项目结算，利润率有望小幅回升，但长期受限价和地价影响，毛利率和净利率将保持稳定。行业去杠杆持续推进，净负债率和有息负债增速下降，利好资产负债结构更优的房企。销售方面，推盘节奏后移，下半年销售有望回升，拿地力度提升，地价上行明显。未来行业集中度将上行，头部房企竞争优势显著。