20221003-光大证券-房地产行业2022年中报综述_行业经营规模增速收敛_静待利润率企稳_17页_1mb

报告摘要

房地产行业2022年中报综述总结

核心内容

2022年上半年，中国房地产行业整体经营规模增速趋于收敛，利润率降幅收窄，财务状况稳健，融资结构持续改善，周转水平保持稳定。行业政策环境逐步优化，市场信心有所修复，行业供需回暖预期增强。

主要观点

1. 经营规模增速放缓，销售压力依然存在

营收情况：11家重点房企2022年H1合计实现营业收入8074.4亿元，同比增长9.7%；其中，房地产开发业务营收占比达90.5%。
销售额情况：全口径销售合同额合计11950.5亿元，同比减少34.8%；仅越秀地产实现销售额正增长。
资产与负债情况：总资产规模达8.9万亿元，同比增长1.9%；总负债规模为65970亿元，同比微降0.4%；有息负债总规模同比增长10.4%，保持稳定增长。

2. 利润率降幅收窄，盈利质量提升

毛利率：整体毛利率为22.2%，同比下降3.6个百分点；部分公司毛利率出现小幅反弹，如金地集团、新城控股、中国金茂。
归母净利润：合计715亿元，同比下降13.2%；归母净利润率8.9%，同比下降2.3个百分点。
盈利质量：扣非归母净利润占归母净利润比重提升至96.5%，显示盈利结构改善。
ROE：整体ROE为4.80%，处于历史低位，但部分房企表现优于行业。

3. 财务状况稳健，融资结构改善

三道红线：11家重点房企全部实现绿档，财务状况稳健。
资产负债率：剔除预收款后的平均资产负债率为66.1%，较21年末有所改善。
融资成本：综合融资成本均值降低至4.23%，显示融资环境改善。
短债结构：一年内到期有息负债占总有息负债比重为21.5%，较21年末下降1.2个百分点。

4. 营运周转水平稳定，部分房企数据分化

存货周转率：整体存货周转率为13.8%，较21年H1提升1.2个百分点。
总资产周转率：整体总资产周转率为9.1%，较21年H1提升0.4个百分点。
合同负债覆盖率：整体合同负债对营收覆盖率为2.78倍，较21年H1下降0.6倍，反映销售回款压力。

关键信息

行业政策：政策持续释放积极信号，包括LPR下调、保障房贷款不纳入集中度管理、预售监管资金新办法等。
投资建议：建议关注优质龙头房企，包括万科A、保利发展、中国金茂、金地集团、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、越秀地产、中国海外发展、中国海外宏洋集团、上海临港等。
风险分析：需关注房地产宽松政策推进不及预期、市场需求不及预期、项目竣工不及预期、多元化业务经营不佳、信用风险等。

附录：重点上市公司列表

| 证券代码 | 公司名称 | 收盘价（元/港元） | 2021 EPS（元） | 2022E EPS（元） | 2023E EPS（元） | 2024E EPS（元） | 2021-2024三年CAGR | 2021 PE | 2022E PE | 2023E PE | 2024E PE | 投资评级 | 变动 |
|----------|--------------|------------------|----------------|------------------|------------------|------------------|------------------|--------|----------|----------|----------|----------|--------|------|
| 000002.SZ | 万科A | 17.83 | 1.94 | 2.34 | 2.82 | 3.32 | 19.6% | 9.2 | 7.6 | 6.3 | 5.4 | 买入 | 维持 |
| 600048.SH | 保利发展 | 18.00 | 2.29 | 2.51 | 2.79 | 3.08 | 10.4% | 7.9 | 7.2 | 6.5 | 5.8 | 买入 | 维持 |
| 600383.SH | 金地集团 | 11.49 | 2.08 | 2.29 | 2.51 | 2.60 | 7.7% | 5.5 | 5.0 | 4.6 | 4.4 | 买入 | 维持 |
| 001979.SZ | 招商蛇口 | 16.34 | 1.16 | 1.26 | 1.47 | 1.60 | 11.3% | 14.1 | 13.0 | 11.1 | 10.2 | 买入 | 维持 |
| 601155.SH | 新城控股 | 17.48 | 5.59 | 5.29 | 6.04 | 6.67 | 6.1% | 3.1 | 3.3 | 2.9 | 2.6 | 买入 | 维持 |
| 600848.SH | 上海临港 | 11.82 | 0.61 | 0.75 | 0.92 | 1.18 | 24.6% | 19.4 | 15.8 | 12.8 | 10.0 | 买入 | 维持 |
| 2202.HK | 万科企业 | 14.30 | 1.94 | 2.34 | 2.82 | 3.32 | 19.6% | 6.7 | 5.5 | 4.6 | 3.9 | 买入 | 维持 |
| 0688.HK | 中国海外发展*| 20.45 | 3.32 | 3.48 | 3.78 | 4.07 | 7.0% | 5.6 | 5.3 | 4.9 | 4.5 | 买入 | 维持 |
| 1109.HK | 华润置地* | 30.90 | 3.73 | 3.82 | 4.17 | 4.84 | 9.1% | 7.5 | 7.3 | 6.7 | 5.8 | 买入 | 维持 |
| 0960.HK | 龙湖集团* | 22.55 | 3.57 | 4.04 | 5.01 | 5.68 | 16.7% | 5.7 | 5.0 | 4.1 | 3.6 | 买入 | 维持 |
| 0817.HK | 中国金茂* | 1.60 | 0.45 | 0.53 | 0.57 | 0.65 | 13.0% | 3.2 | 2.7 | 2.5 | 2.2 | 买入 | 维持 |
| 0123.HK | 越秀地产* | 9.48 | 1.34 | 1.32 | 1.41 | 1.50 | 3.8% | 6.4 | 6.5 | 6.1 | 5.7 | 买入 | 维持 |
| 0081.HK | 中国海外宏洋集团* | 2.91 | 1.42 | 1.43 | 1.66 | 1.98 | 11.7% | 1.9 | 1.8 | 1.6 | 1.3 | 买入 | 维持 |