房地产行业地产开发半年报综述：克制以临大浪淘沙，利润率探底时待晨曦-20210929-东北证券-43页_1mb

房地产行业2021年半年报综述总结

核心内容

2021年上半年，房地产行业整体表现承压，样本房企市值和盈利能力均出现下滑。报告指出，行业面临三道红线政策、融资环境收紧以及市场销售增长放缓等多重挑战。尽管销售增长尚可，但房企在拿地和新开工方面趋于审慎，且毛利率和净利率均处于历史低位。同时，绿档房企在融资方面具备明显优势，行业资源加速向头部房企集中。

主要观点

• 市值表现：A+H股样本房企整体市值持续回落，但头部房企市值集中度有所提升。一线房企市值占比略有上升，而商业地产+房企市值占比有所增加。
• 盈利能力：2021H1，样本房企整体营收增长29.83%，但归母净利润下降8.12%。毛利率和净利率分别降至22.00%和7.54%，为历史最低水平。部分房企利润率可能已筑底，但行业整体毛利率预计将在2022年中回升。
• 融资情况：三道红线政策下，绿档房企融资优势明显，整体有息负债增速降至近年来最低。部分房企通过优化融资结构和资本化利息来降低财务费用。
• 销售与拿地：销售增长尚可，但房企拿地趋于审慎，绿档龙头房企如招商蛇口、华润置地等在投资端表现积极。二三线房企加快结转节奏，竣工面积显著增长。
• 投资建议：板块估值处于历史底部，预计有40%以上的上涨空间。推荐稳健绿档房企，如万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、龙湖集团、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展。

关键信息

行业数据概览

重点公司财务数据

利润表分析

• 营收及利润：样本房企2021H1合计营收18343.6亿元，同比增长29.83%；归母净利润1383亿元，同比下降8.12%。
• 毛利率及净利率：样本房企平均毛利率22.00%，平均净利率7.54%，均为历史底部水平。
• 费用率：三项费用率同比下降，其中财务费用率下降尤为显著，显示房企融资成本降低。

资产负债表分析

• 合同负债：样本房企合同负债总额同比增长12.8%，合同负债/营收比值下降，显示二三线房企加快结转节奏。
• 存货：存货总额同比增长12.48%，一二线房企及商业地产补货力度较高，三线房企存货增速最低。
• 杠杆率：绿档房企融资优势明显，但未来1~2年仍有降档压力。

销售与拿地分析

• 销售增长：样本房企合计销售额37949.3亿元，同比增长33.7%。
• 拿地情况：样本房企合计拿地金额8563.9亿元，同比增长2.6%，拿地力度趋于审慎。
• 开竣工：竣工面积同比增长47.02%，新开工面积同比下降8.2%，反映房企经营策略转变。

结论

综上所述，2021年上半年房地产行业整体承压，但头部房企在销售和投资端表现积极，绿档房企融资优势明显。随着政策宽松预期增强和市场环境变化，行业有望迎来估值修复和盈利能力改善，推荐关注具备稳健财务和较强投资能力的绿档房企。