深度报告-20220628-开源证券-新城控股-601155.SH-公司首次覆盖报告_双轮驱动_稳中求进_吾悦高举高打全国布局_26页_2mb

新城控股 (601155.SH) 投资分析总结

核心内容概览

新城控股是一家以住宅开发与商业运营“双轮驱动”的大型房地产企业，2022年6月28日首次覆盖报告中对其给予了“买入”评级。公司业务涵盖住宅开发、商业综合体开发及吾悦广场的运营管理，具备较强的全国布局能力和运营效率，同时通过灵活的拿地策略和充足的土储资源保障了其持续发展。

主要观点

1. 商管业务持续扩张，吾悦广场布局全国

• 全国化布局：截至2022年3月末，新城控股已在135个城市布局189座吾悦广场，开业及委托管理商场达130座，商场开业数量和面积均处于行业领先地位。
• 运营效率高：2021年吾悦广场租金收入达86亿元，近五年CAGR为81.1%；平均出租率97.63%，其中重资产出租率98%，有87个项目出租率在98%以上。
• 创新运营模式：吾悦广场通过“一店一策”差异化运营，结合城市特色打造多元城市会客厅；同时探索MALL+X创新模式，提升商户合作与运营竞争力。

2. 销售与拿地策略灵活，土储结构合理

• 销售稳定：2021年公司签约销售额2338亿元，回款率位于行业前列；长三角销售占比达53%，其中江苏省和天津市市占率进入前三。
• 拿地策略调整：2021年公司全年权益拿地金额390亿元，较年初计划节省近300亿元现金支出；拿地金额和面积同比下降38.9%和47.9%，控制风险。
• 土储充足：公司土储面积达1.38亿平方米，可覆盖超过三年的开发需求；其中综合体地块占比49%，布局高潜力城市占比67%。

3. 商业运营业务利润率稳定，负债结构持续优化

• 高毛利运营：2021年商管业务毛利率达73%，高于行业平均水平；物业出租业务盈利贡献逐年提升，2021年毛利率保持在70%以上。
• 负债结构改善：公司2021年底有息负债898.7亿元，净负债率48.1%，三道红线转为绿档；平均融资成本降至6.57%，现金流状况良好。

关键信息

财务表现

盈利预测与估值

• 盈利预测：预计2022-2024年归母净利润分别为131.1、138.5、147.1亿元，EPS分别为5.79、6.12、6.50元。
• 估值：当前股价对应PE估值为4.2、4.0、3.7倍，显著低于可比公司均值7.6倍，具备估值优势。

风险提示

• 房地产政策调控风险：政策变化可能影响行业整体发展。
• 三四线城市去化风险：三四线城市市场可能面临销售压力。
• 疫情影响：疫情可能影响商场出租率和租金收入。

未来展望

新城控股通过“住宅+商业”双轮驱动战略，持续优化负债结构，提升商业运营能力，未来业绩增长可期。公司具备充足的土储资源，聚焦核心城市群，积极拓展新市场，同时通过多元化融资方式降低融资成本，提升财务稳健性。在行业周期底部，公司有望实现盈利触底回升。