2022-01-20-城市测量师行-房地产_新增市场_2021年一手商业_办公市场_7页_1mb

2021年上海一手商业、办公市场分析总结

总体表现

2021年上海一手商办物业市场整体呈现“稳中有降”的态势。在疫情稳定后，市场未能显著回暖，主要受制于楼市调控和开发贷政策收紧，导致开发商推盘节奏谨慎，供应量大幅下降。

商业物业分析

• 供应：2021年商业新增供应53.6万平方米，较上年减少45%，总量降至近五年最低。
• 成交：成交面积83.3万平方米，同比下降5.8%，降幅有所收窄；成交均价达34895元/平方米，为近五年次高，全年成交额290.6亿元，同比增长14.5%。
• 库存：可售存量达1053.1万平方米，库存去化周期延长至152个月，去化压力显著。
• 区域：闵行、原南汇、松江成交活跃。中心城区黄浦区均价最高（88982元/平方米），闵行成交面积位列全市首位。

办公物业分析

• 供应：供应面积约105.5万平方米，同比减少超四成。
• 成交：成交面积112.9万平方米，微降3.6%；成交均价41534元/平方米，同比下降13.59%，成交总额468.96亿元，同比降16.72%。
• 库存：可售存量为979.81万平方米，库存去化周期超过104个月。
• 区域：闵行供应和成交均领先，黄浦区均价最高（接近11万元/平方米），五大新城中青浦、松江、原南汇表现活跃。

总结与展望

1. 供应端透支：2021年供应量锐减，区域供应外移（如新城），去化压力加剧。
2. 需求端分化：优质项目受青睐，社区配套商铺和部分高价办公项目交易活跃；部分区域冷清。
3. 价格高位运行：商办物业均价维持在近五年高位，投资者倾向于选择核心区位和优质项目。
4. 政策影响：房地产信贷收紧抑制投资，尽管年末流动性改善，但全面回暖可能性小。
5. 未来趋势：市场维持平稳为主，需关注政策调整及疫情反复对成交的影响。

总体来看，2021年上海商办市场面临库存积压和资金压力，未来需在政策与供需平衡中寻求稳态发展趋势。