20200120-城市测量师行-房地产行业_2019年上海商业办公市场_7页_1mb

2019年上海商业办公市场总结

核心内容概述

2019年上海商业办公市场整体表现偏冷，新增供应减少，交易量下滑，但优质项目的成交比重回升，支撑了成交均价的逆势上涨。市场在宏观经济放缓、金融去杠杆及政策调控等多重因素影响下，呈现理性投资和观望氛围。

商业物业市场分析

新增供应与交易情况

• 新增供应：2019年上海商业物业新增供应量为83.3万平方米，同比减少52.6%，是近五年最低水平。
• 交易量：全年商业物业成交总量为95.7万平方米，同比下滑近三成，为近五年最低点。
• 供求比：年度供求比为0.87，表明市场仍处于供不应求状态，但去化部分存量物业，缓解了库存压力。

成交均价与价格走势

• 成交均价：2019年商业物业成交均价为37606元/平方米，同比上涨24.9%，创年度新高。
• 价格走势：成交均价走势持续上升，中心城区长期占据价格前三，其中原黄浦区因多个高端项目成交，均价达65879元/平方米，领跑全市。

区域表现

• 成交体量：青浦区成为年度商业物业成交体量最大的行政区，交易量达14.5万平方米，占全市总量的15%。
• 供应量：原南汇区（现临港自贸区）供应量最大，达23万平方米，占全市供应总量的近三成，但交易量未达供应水平。
• 区域活跃度：外围区域如原南汇、松江、青浦等仍保持相对活跃，而传统核心区域如陆家嘴、虹口北外滩等高价项目热销，对均价有显著提振作用。

办公物业市场分析

新增供应与交易情况

• 新增供应：2019年上海办公物业新增供应量为106.9万平方米，同比减少超六成。
• 交易量：成交量为114.5万平方米，同比减少近三成，回落至近几年低点。
• 供求比：年度供求比为0.93，表明新增供应缩水更为明显，部分存量被市场吸纳，库存压力有所缓解。

成交均价与价格走势

• 成交均价：2019年办公物业成交均价为40979元/平方米，同比增加11个百分点，继续刷新价格新高。
• 价格走势：成交均价持续上行，中心城区和优质区位项目仍是投资者关注重点。

区域表现

• 供应量：闵行区成为办公物业新增供应最大的区域，供应总量达20.1万平方米，占全市总量的19%。
• 成交量：原浦东新区以17.9万平方米的成交量领先，闵行区紧随其后，成交量为17.3万平方米。
• 均价排名：原黄浦区以71306元/平方米的价格蝉联全市第一，原卢湾区和虹口区紧随其后。

总结与展望

市场背景

• 2018年预售证解禁后，商办物业市场迎来新增供应释放，至2019年释放效应消退，市场回归常态。
• 宏观经济放缓、金融去杠杆、房地产金融监管升级等因素导致市场活跃度下降，交易量明显下滑。

投资趋势

• 投资者趋于理性，更加关注核心商务区和优质区位项目，高价项目成交占比上升，推动成交均价逆势反弹。
• 外围区域虽供应量增加，但交易量未达预期，显示市场对非核心区域的接受度仍有限。

未来展望

• 中央将继续执行“稳地价、稳房价、稳预期”的调控政策，房地产金融管控可能持续从严。
• 随着长三角一体化、上海科技创新中心建设、营商环境优化、开发政策积极等利好因素，上海商办市场有望保持平稳上扬趋势。

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