2023-10-31-莱坊-_上海写字楼市场_报告_2023年_Q3_5页_2mb

上海甲级写字楼市场第三季度分析总结

市场概况

• 总体表现：市场尚未回暖，新增供应达40.8万平方米，创历史新高，但市场净吸纳面积仅为4.16万平方米，环比下降66%。
• 空置率：整体市场空置率达到18.3%，环比上升1.2个百分点。
• 租金：平均净有效租金环比下跌1.9%，至8.18元/㎡/天，核心商务区如小陆家嘴和淮海中路租金跌幅分别为2.2%和1.5%。

供应与需求分析

• 供应方面：浦东花木保利浦开金融中心贡献最大，达21万平方米，其他新建项目分布在虹口北外滩、普陀区、闵行虹桥等地。
• 需求方面：企业搬迁活动显著增加，主流需求包括成本控制型退租、租约到期外迁，以及一部分专业服务业（如律所）的办公升级需求。主要活跃租赁行业包括金融、TMT、零售、贸易等，其中外资零售和贸易表现稳定，国内零售仍有潜力。

区域表现

• 空置率与租金分化：
  • 核心商务区：小陆家嘴空置率上升，租金下跌2.2%；淮海中路空置率小幅上升，租金下降1.5%；南京西路受外资公司青睐，租金微涨至11.40元/㎡/天。
  • 其他区域：北外滩空置率上升至29.1%，租金下跌4.7%；外滩金融聚集带空置率为10.9%，租金相对稳定。

租金走势

• 整体租金持续下滑：企业削减预算、业主减租是租金下行主要原因。
• 分市场表现：
  • 小陆家嘴、淮海中路租金跌幅较大，分别为2.2%和1.5%；
  • 受外资强势进入影响，南京西路租金小幅上涨。

租赁与投资总结

• 主要租赁成交：第三季度多数租赁活动源于企业搬迁，如金茂大厦、信泰中心等项目成交活跃。
• 投资市场：自用买家为主，第三季度甲级写字楼有大宗交易，如陆家嘴集团前滩项目和太古地产收购案例，证明部分核心地段受到投资者青睐。

总结

上海甲级写字楼市场目前面临供应过剩、租金下滑、空置率上升的压力，但仍由部分行业和区域保持韧性。企业降本增效趋势将持续影响市场，短期难以回暖，需警惕空置率进一步增长和租金下行风险。