建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之二：借鉴篇~【境外REITs实践深度剖析】-20200520-兴业证券-63页_4mb

装配式装修行业与REITs市场分析总结

核心内容

本报告主要分析了全球及区域REITs市场的发展现状，总结了境外REITs的实践经验，并展望了中国REITs市场的发展潜力。报告指出，REITs作为一种成熟的金融工具，能够有效盘活不动产资产，具有稳定股息、高回报率、税收优惠等多重优势。同时，报告提出，中国应借鉴美国及亚太市场经验，积极发展REITs市场，特别是在基础设施、数据中心、仓储、园区地产等领域。

主要观点

• REITs市场规模庞大：截至2019年，全球REITs总市值约为2.09万亿美元，其中美国市场占比高达63.6%，领先全球。全球十三大市场市值突破百亿，CR13高达98%，呈现显著的马太效应。
• REITs对经济有拉动作用：REITs在美国经济中贡献了约0.8%的GDP，并创造了约240万个全职当量（FTE）的工作岗位。
• 美国REITs模式成熟：美国REITs市场历史悠久，受税收优惠政策推动，应用覆盖12大领域，包括商业地产、新老基建等。权益型REITs占主导地位，P/FFO指标持续提升，反映了资本市场对REITs的长期认可。
• 亚太市场发展提速：日本、澳大利亚、新加坡等市场近年发展迅速，其中日本和澳大利亚规模迅速扩大，成为亚太市场的主要增长力量。亚太市场在税收处理、组织架构等方面具有本土化经验，值得借鉴。
• REITs财务分析方法论：建议引入FFO（营运现金流）、AFFO（调整后营运现金流）、NOI（净营业收入）等指标进行REITs的财务分析，以更准确评估其运营表现和估值水平。
• 中国REITs市场潜力巨大：根据测算，中国REITs市场容量可能达到1.5万亿规模以上，或可展望至2.8万亿至5.5万亿区间。随着政策支持，市场前景乐观。

关键信息

全球市场概况

• 市场规模：全球REITs市场规模约2.09万亿美元，覆盖成熟及新兴市场。
• 区域分布：美国、日本、澳大利亚、英国、法国等市场表现突出，其中美国占比最大。
• 增长趋势：2011-2019年全球REITs市值增长164%，美国及亚太市场增长显著。
• 税收优势：REITs模式具备税收优惠，有效降低企业税负，提升现金流和分红能力。

区域市场分析

• 美国市场：REITs模式成熟，税惠政策推动市场繁荣，广义基建类REITs市值占比达44%，总回报率位居前列。
• 亚太市场：近年发展提速，日本、澳大利亚、新加坡等市场表现突出，本土化经验值得借鉴。
• 欧洲市场：英法市场头部地位稳固，西班牙市场快速复苏。
• 泛拉美市场：加拿大市场经验成熟，墨西哥市场快速扩张。
• 泛非洲市场：南非市场表现突出，沙特市场指数级成长。

REITs财务分析

• 核心指标：FFO、AFFO、NOI、P/FFO、EV/EBITDA、有效税率、杠杆率、股息率等。
• FFO定义：FFO是基于净收入（NI）加回资产折旧摊销，并扣除资产处置收益、控制权变动损益等，以反映REITs的真实现金流。
• AFFO定义：AFFO是在FFO基础上扣除资本支出，更能反映真实现金流和派息能力。
• 有效税率：REITs因高比例分红，有效税率较低，如ARE、PSA等REITs有效税率接近0%。
• 杠杆率：REITs通过资产证券化和融资手段降低杠杆率，如PSA、DLR等REITs杠杆率持续处于低位。

美国REITs案例剖析

• AMT：美国铁塔公司，2012年REITs化后，业绩、分红和市值快速增长，有效税率显著降低，估值水平提升。
• CCI：共享无线基础设施提供商，REITs化后实现资产增长和运营优化。
• EQIX：数据中心REITs，运营效率高，回报率稳定。
• DLR：数据中心REITs，市值增长显著，P/FFO提升。
• PSA：自建仓储REITs，资产规模大，运营成熟，杠杆率低。
• ARE：园区地产REITs，运营效益佳，资产回报率高。
• PEAK：医疗保健REITs，业绩稳健，有效税率低，股息率稳定。

亚太REITs案例剖析

• IIF：日本基建REITs，资产分布广泛，运营稳定。
• 领展：中国香港地产REITs，资产分布集中，分红稳定，有效税率低。

中国REITs市场展望

• 政策支持：中国已出台《通知》《指引(试行)》等政策文件，启动REITs市场。
• 市场潜力：中国REITs市场容量有望达到2.8万亿至5.5万亿，与美国市场比例相当。
• 投资价值：REITs具有稳定股息、高回报率、税收优惠等优势，尤其在利率下行背景下，具备长期配置价值。
• 发展建议：建议优先发展狭义基建、数据中心、仓储、园区地产等领域的REITs产品，借鉴境外成熟经验，完善配套政策，推动市场规范化发展。

风险提示

• 宏观经济下行风险：若经济环境恶化，可能影响REITs的收益和估值。
• 政策落地不达预期：若政策支持力度不足，可能影响REITs发展。
• 融资环境未改善：若融资环境未能好转，可能影响REITs的资产盘活和扩张能力。