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平稳有序磁滞前行：2019年楼市总结

核心内容

2019年，中国房地产市场在宏观经济环境、金融政策、土地政策、调控政策、人才政策、租赁政策等多重因素影响下，呈现出平稳有序的发展态势。整体市场在政策调控与市场自身调整中逐步趋于理性，购房者的信心和行为也有所转变。

主要观点

1. 经济环境

• 全球经济面临通胀低迷的压力：2019年12月美联储维持联邦基金利率不变，货币政策进入观望期，全球经济面临下行压力。
• 国内经济总体平稳：2019年前三季度GDP同比增长6.2%，增速放缓但仍在“6”以上，表明经济运行总体平稳。

2. 金融政策

• 房地产金融政策收紧：2019年，银保监会与央行多次出台政策，加强对房地产金融的审慎管理，防止资金违规流入房地产领域。
• 房贷利率变化：房贷利率由基准利率转为参考LPR，但利率水平未下降，严格控制居民杠杆率。

3. 土地政策

• 土地市场持续降温：2019年1-11月全国土地购置面积同比下降14.2%，土地成交价款下降13.0%，房企拿地更为谨慎。
• 土地供给与需求结构优化：国家出台多项政策，进一步规范土地市场，提高资源配置效率，破除农村集体经营性建设用地入市的法律障碍。

4. 调控政策

• 坚持“房住不炒”定位：国家多次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持房地产市场平稳健康发展长效机制。
• 城市调控政策收紧：部分城市如苏州、大连、洛阳等出台限价、限售政策，调控政策逐步从“先松后紧”转向“持续收紧”。

5. 人才政策

• 多数城市放宽落户与安居政策：全国超30个城市放宽落户门槛，提供各类补贴，如宁波最高可达800万元。
• 人才政策更具吸引力：部分城市实现“零门槛”落户，吸引人才落户的同时，也提升了购房市场的活跃度。

6. 租赁政策

• 加快住房租赁市场发展：国家出台多项政策支持住房租赁市场，如发展共有产权住房、整治租赁中介乱象等。
• 租赁需求缺口大城市的重点支持：如北京、上海、广州、深圳等城市成为政策重点支持对象。

关键信息

新房市场表现

• 土地市场持续降温：全国土地购置面积和成交价款同比双降，房企拿地趋于理性。
• 房地产开发投资增速回落：2019年1-11月房地产开发投资同比上涨10.2%，但增速持续回落，东北地区尤为明显。
• 商品房销售破15万亿已无悬念：2019年1-11月商品房销售金额达139006亿元，预计全年将突破15万亿元。
• 一线城市新房成交量上涨：一线城市新房成交量同比上涨，部分城市如深圳调整豪宅标准，影响成交价格。
• 购房者信心指数波动：购房者信心指数自3月后走低，年末有所回升，显示市场情绪趋于稳定。

二手房市场表现

• 挂牌房源量春节后走高：2019年全国二手房挂牌房源量在春节后逐步上升，6月份达到峰值。
• 二手房访问热度平稳：找房高峰出现在3月后，访问量缓慢下行，市场趋于理性。
• 一线城市二手房挂牌价平稳：部分新一线城市如苏州、南京、宁波等挂牌价涨幅明显。
• 三居室成为理想户型：55.9%的购房者倾向购买90-120平方米的三居室，120-150平方米的四居室关注度也在上升。
• 总价偏好集中在150万以下：近70%的购房者偏好总价在150万以下的房源，一线城市对高总价房源接受度更高。
• 小区环境需求多样化：停车、儿童设施、公共休息区域成为购房者关注的重点，物业服务、保洁及维修服务也受到重视。
• 周边配套更注重生活便利性：学校、医院、商超等生活配套更受重视，交通配套关注度相对较低。
• 线上找房成为主流：60%以上购房者通过线上平台找房，更倾向于有专业分析师提供服务。

海外置业趋势

• 多数购房者持谨慎态度：仅有37.1%的购房者有海外置业意愿，一线城市略高于新一线城市。
• 北美国家最受欢迎：49.7%的购房者倾向于在北美国家置业，东南亚次之，欧洲、中东也有一定比例。
• 置业预算集中在中端：43.9%的购房者预算在100-300万之间，新一线城市更倾向中端房源。

未来展望

1. 调控分化，房价成为“刻度尺”

• 因城施策成为主流：2020年调控政策将更加精细化，房价成为判断调控松紧的重要指标。
• 一线城市调控严格：房价下行压力小，政策放松难度大；三四线城市可能迎来更多政策放松。

2. 金融政策持续收紧

• 房企融资难将持续：2020年不会出现融资宽松化，房企“借新还旧”现象普遍。
• 降低负债成为重点：房企需通过项目转让、合作等方式降低财务风险，提升抗风险能力。

3. 城市与房企分化

• 房企回归一二线：受需求侧变化影响，房企将逐步退出三四线城市，回归一二线市场。
• 旧城改造带来新机遇：尽管棚改提前完成，旧城改造仍为房企提供发展空间。

4. 产品力成为竞争关键

• 从规模转向品质：2020年房企竞争将更加注重产品力，提升居住品质与用户满意度。
• 用户需求变化明显：随着95后、00后进入市场，对户型和居住方式偏好发生改变，三居室需求稳步上升。

5. 用户需求持续变化

• 租房比例上升：接受租房的人群比例增加，反映出居住观念的转变。
• 户型偏好变化：1居室和2居室需求下降，3居室需求上升，符合市场改善型需求趋势。

报告说明

• 数据来源：58安居客房产研究院基于市场公开信息、平台数据及历史大数据进行分析。
• 数据周期：2019年1月至12月。
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