20250905-兴证国际证券-中国海外发展-00688.HK-业绩符合预期_资本运作取得突破_4页_434kb

中国海外发展（00688.HK）研究报告总结

核心内容概览

本报告由兴业证券经济与金融研究院发布，于2025年09月05日发布，维持“买入”评级。报告分析了中国海外发展在2025年上半年的财务表现、业务进展及未来预期，指出公司在销售、拿地、资本运作及财务杠杆等方面展现出稳健的发展态势。

主要观点

1. 业绩表现

• 营业收入：2025H1实现营业收入832.2亿元，同比下降4.3%。
• 毛利率：综合毛利率为17.4%，同比下降4.7个百分点，主要受行业周期性因素影响。
• 销售费用与管理费用：销售及管理费用率同比下降0.1个百分点至3.8%。
• 核心净利润：2025H1核心净利润为87.8亿元，同比下降17.5%。
• 派息：公司2025H1每股中期派息25港仙，派息率为28.7%。

2. 销售表现

• 合约销售额：2025H1实现合约销售额1201.5亿元（含中海宏洋），市占率为2.72%，全口径和权益口径均排名行业第二。
• 市场地位：公司在31个城市的市占率进入当地前三名，其中14个城市位居第一。
• 客户满意度：公司“中海好房子LivingOS系统”提升了产品力和服务力，客户满意度稳定在90分的行业标杆水平，项目去化速度优于市场平均。

3. 土地储备

• 拿地规模：2025年1-7月，公司权益拿地金额达550.1亿元，投资规模位列行业第一。
• 城市分布：拿地聚焦于一线和强二线城市，合计占比达86%。
• 土地储备总量：截至2025H1，公司（不含中海宏洋）土地储备总建面2693.2万平方米，权益面积2366.5万平方米，涵盖多个核心城市优质大型综合项目。

4. 资本运作

• 商业REIT进展：公司首个商业公募REIT获深交所受理，标志着公司资本运作取得突破。
• 商业运营表现：2025H1商业运营收入为35.4亿元，购物中心和写字楼收入占比达81%。
• 销售增长：购物中心销售额同店同比增长3.9%，整体销售额同比增长6.7%。

5. 财务健康

• 资产负债率：截至2025H1，剔除预收款后的资产负债率为45.7%，较2024年末下降2.5个百分点。
• 净负债率：2025H1净负债率为28.4%，较2024年末下降0.8个百分点。
• 现金短债比：保持行业领先水平，为4.9倍。
• 融资成本：平均融资成本为2.9%，维持行业最低区间。

6. 盈利预期

• 收入预测：预计2025/2026年营业收入分别为1809亿元和1800亿元，同比增长分别为-2.3%和-0.5%。
• 净利润预测：预计2025/2026年核心净利润分别为154亿元和159亿元，同比增长分别为-1.7%和+3.0%。
• 估值指标：2025年9月4日股价对应的2025/2026年PE分别为8.9倍和8.7倍，维持“买入”评级。

关键信息

业绩预测（2025-2027年）

风险提示

• 宏观经济风险：宏观经济增速不及预期可能影响公司业绩。
• 政策风险：行业调控政策放松不及预期。
• 资产减值风险：资产持续计提减值可能对利润造成压力。
• 汇率风险：人民币贬值可能影响公司海外业务。
• 销售风险：商品房销售不及预期可能影响公司收入。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 理由：公司具备行业领先的土地储备、财务安全、稳定的派息政策及优质的商业运营表现，未来有望通过资产证券化进一步提升盈利能力和现金流。

附录：主要财务指标

资产负债表（单位：亿元人民币）

现金流量表（单位：亿元人民币）

利润表（单位：亿元人民币）

总结

中国海外发展在2025年上半年保持了稳健的财务表现，尽管营业收入和毛利率有所承压，但公司在土地储备、商业运营及资本运作方面展现出显著优势。其“产品力+服务力”模式有效提升了市场竞争力，且通过资产证券化打通了商业资产的全周期闭环。未来公司有望在2026年起逐步改善毛利率，维持盈利能力，进一步释放资产价值。基于当前估值和盈利预期，公司被维持“买入”评级。然而，投资者需关注宏观经济、政策调整及人民币汇率等潜在风险因素。