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报告摘要

文档总结：COLI (688 HK) 2018 年中期分析

核心内容

本报告为2018年8月24日发布的COLI (688 HK)中期财务分析报告，由招银国际证券（CMB International Securities Limited）发布。报告主要分析了COLI在2018年上半年的财务表现、销售目标、土地储备情况、财务结构以及市场表现，并对其未来的发展前景和投资评级进行了评估。

主要观点

财务表现

收入增长：2018年上半年总收入增长1.9%至874.45亿港元。
净利润增长：净利润增长7.2%至232.19亿港元。
毛利率提升：毛利率扩大5.2个百分点至36.3%。
核心利润稳定：剔除投资物业重估收益后，核心利润增长1.3%至191.69亿港元。
净负债率：截至2018年6月，净负债率为28.1%。
现金流：经营活动产生的现金流为157.37亿港元，投资活动现金流为-33亿港元，融资活动现金流为246.61亿港元。

销售与市场拓展

销售目标：2018年全年销售目标为290亿港元，上半年已实现150.9亿港元，同比增长18.5%。
销售节奏：上半年销售进度略慢，受到购房限制政策和签约限制政策的影响。
未签约销售：截至2018年6月，已签约但未确认的销售金额为1788亿港元，面积为873万平方英尺。

土地储备与开发

土地储备：截至2018年6月，COLI的土地储备（不含COGO）为6940万平方英尺，其中归属于公司的土地储备为5843万平方英尺。
土地收购：上半年收购26幅土地，总可售面积为664万平方英尺，土地溢价为460亿港元。
未来计划：公司计划在2018年下半年加快项目销售，以完成全年销售目标。
项目结构：公司拥有63个运营中的投资物业，总可出租面积为259万平方英尺，其中办公楼占主导地位。

投资物业与租赁收入

租赁收入：租赁收入增长46%，达到20.3亿港元。
投资物业：公司拥有大量投资物业，其中办公楼、零售、酒店和公寓分别为38、12、12和1个，合计运营面积为369万平方英尺。
其他开发项目：公司还有31个在建项目和37个待建项目。

关键信息

财务预测

2018年收入：预计为1949.76亿港元，较此前预测增长0.4%。
2018年净利润：预计为443.46亿港元，较此前预测增长14.3%。
2019年收入：预计为2243.52亿港元，较此前预测增长0.4%。
2019年净利润：预计为46466亿港元，较此前预测增长3.2%。
2020年收入：预计为264473亿港元，较此前预测增长0.4%。
2020年净利润：预计为54559亿港元，较此前预测增长6.3%。

估值与评级

目标价：上调至29.08港元，较前值26.07港元上涨19.8%。
投资评级：由“持有”（HOLD）上调至“买入”（BUY）。
NAV预测：2018年底NAV预测上调至45.05港元，较此前41.08港元上涨约9.7%。
市盈率（PE）：2018年PE为6.0，2019年PE为5.8，2020年PE为4.9。
市净率（PB）：2018年PB为0.9，2019年PB为0.8，2020年PB为0.7。
股息率：2018年股息率3.9%，2019年股息率4.5%，2020年股息率5.1%。

财务比率

毛利率：从2016年的27.8%增长至2018年的32.7%。
净利率：从2016年的22.6%增长至2018年的22.7%。
核心净利率：从2016年的19.1%增长至2018年的20.7%。
有效税率：2018年为34.7%，较前一年上升3.1个百分点。
资产负债率：2018年为22.1%，2019年为23.0%，2020年为23.9%。
流动比率：维持在2.6左右，显示公司具备良好的短期偿债能力。
应收账款周转天数：从52.1天增加至54.3天。
应付账款周转天数：从400.5天下降至387.3天。
存货周转天数：从1179.9天下降至1019.3天。

投资建议

评级：买入（BUY），预期未来12个月回报率超过15%。
主要理由：公司拥有大量可售资源，销售目标有望实现，土地储备充足，具备增长潜力。
风险提示：尽管前景乐观，但市场波动、政策变化和经济环境不确定性可能影响实际表现。

其他信息

分析师：Samson Man, CFA 和 Huang Chengyu。
公司背景：COLI是招商银行全资附属公司，专注于房地产开发与投资。
审计机构：普华永道（PricewaterhouseCoopers）。
公司网站：www.coli.com.hk。

总结

COLI在2018年上半年实现了稳定的收入和净利润增长，毛利率显著提升，显示公司运营效率有所改善。尽管受到政策限制影响，销售节奏偏慢，但公司预计在下半年加速销售以完成全年目标。公司土地储备充足，未来增长潜力较大。财务结构稳健，净负债率较低，具备较强的融资能力。分析师上调投资评级至“买入”，并提高了目标价和NAV预测，认为公司未来表现有望超越市场预期。

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