20220712-兴证国际证券-中国海外发展-00688.HK-保持积极拿地_融资优势明显_4页_1mb

中国海外发展房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告是对中国海外发展（00688.HK）的房地产行业证券研究报告，发布于2022年7月12日，维持“买入”评级，目标价为31.00港元，当前股价为24.15港元，预期升幅为28%。

主要观点

• 销售表现：公司上半年累计销售金额同比下降33%，但表现优于行业平均水平。6月单月销售金额同比下降16%，环比降幅有所收窄，销售均价保持稳定。
• 拿地策略：公司保持积极拿地节奏，上半年新增21幅地块，权益GFA达346万平米，总土地款为480亿元，占比销售金额的35%，在行业内排名第二。
• 拿地成本与利润空间：上半年新增项目平均地货比为37%，土地成本为10180元/平米，累计平均拿地成本为13410元/平米，利润空间合理。
• 融资能力：公司融资通畅，低成本发行公司债和中期票据，如5月成功发行2.75%和3.48%的公司债，以及2.63%和3.10%的中期票据，显示其良好的融资能力和低成本优势。
• 财务表现：公司预计2022年营业收入为2672亿元，同比增长10.3%；核心净利润为382亿元，同比增长4.9%；2023年营业收入预计增长8.5%，核心净利润增长7.5%。
• 盈利能力：毛利率保持在23%左右，核心净利率逐年下降，但整体仍保持稳定；ROE维持在10.6%左右，显示公司对股东回报的稳定能力。
• 估值指标：当前PE为6.2倍，PB为0.7倍，目标价31.00港元对应2022/2023年PE为7.6/7.0倍，估值合理。

关键信息

财务数据概览

拿地情况

• 上半年新增21幅地块，权益GFA为346万平米，总土地款为480亿元。
• 6月新增7幅土地，分布在西安、北京、大连、青岛、宁波、成都等地。
• 平均土地成本为10180元/平米，累计平均拿地成本为13410元/平米。

融资情况

• 2022年5月成功发行3年期15亿元2.75%公司债及5年期15亿元3.48%公司债。
• 5月25日发行3年期20亿元2.63%中期票据及5年期10亿元3.10%中期票据。
• 融资成本较低，显示出公司在融资方面的优势。

财务比率

• 净负债率：31.1%（2021A）至29.0%（2024E）。
• 流动比率：2.2（2021A）至2.4（2024E）。
• 速动比率：0.7（2021A）至0.9（2024E）。
• 资产周转率：0.29（2021A）至0.31（2024E）。
• 应收账款周转率：23.70（2021A）至28.00（2024E）。

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业调控政策放松不及预期
• 流动性宽松不及预期
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值

投资评级说明

• 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%
• 审慎增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%~15%之间
• 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%~5%之间
• 减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%
• 行业评级：推荐、中性、回避

财务与业务关系披露

公司与多家关联公司存在投资银行业务关系，包括但不限于：

• China Great Wall International Holdings VI Limited
• Coastal Emerald Limited
• 上海中南金石企业管理有限公司
• 山东高速集团有限公司
• 广发控股（香港）有限公司
• 中国光大银行股份有限公司香港分行
• 以及其他多个地方性投资发展集团有限公司。

法律声明

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