房地产行业：重点城市成交边际改善，按揭利率持续下行-20190314-广发证券-31页_3mb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容

2019年2月，中国房地产行业在政策环境、成交市场、土地市场及资金环境等方面呈现出一定的改善趋势。整体来看，重点城市成交边际改善，按揭利率持续下行，资金环境逐步宽松，房地产板块投资价值有所提升。

主要观点

政策环境：中央层面坚持“房住不炒”和“三稳”政策，强调政策连续性和稳定性。地方层面则继续推进“一城一策”，各地人才住房补贴和落户政策逐步完善。
成交市场：重点城市商品房成交面积同比小幅上涨，其中一二线城市因供给增加而出现边际改善，而三四线城市由于棚改力度减弱和购买力受限，成交持续回落。
土地市场：整体呈现量价齐降，但一线城市土地市场小幅回暖，供给放量带动成交面积和出让金上涨，而二三线城市则面临较大压力，土地出让金同比大幅下滑。
资金环境：首套及二套房贷利率继续下行，流动性边际改善。高信用房企融资成本也有所下降，板块具备较高配置价值。

关键信息

1. 政策环境综述

中央层面：住建部部长王蒙徽在两会提出“五个坚持”，包括坚持“房住不炒”、落实地方主体责任、保持政策连续性和稳定性等。
地方层面：各地“一城一策”政策落地，人才政策进一步优化，包括购房补贴、放宽落户条件等。
房地产税立法：2019年政府工作报告提出“稳步推进房地产税立法”，但具体立法时间尚未明确。

2. 成交市场综述

全国成交情况：40个重点城市商品房成交面积同比上涨0.3%，二手房市场景气度回升，中原经理指数突破枯荣线。
分线城市成交情况：
- 一二线城市：17个城市商品房成交面积单月同比上涨10.8%，主要由供给推动。
- 三四线城市：成交面积同比下降14.8%，持续寻底。
推盘情况：一二线城市推盘面积同比上涨526.5%，三四线城市由正转负，下降62.0%。
库存情况：2月全国商品房库存去化周期上行，一线城市去化周期为12.9个月，三四线城市去化周期有所上升。

3. 土地市场综述

全国土地市场：2月300城市宅地推出面积1.4亿平米，同比小幅下降3%。成交面积3796万平米，同比和环比均下滑。
土地出让金：全国土地出让金同比下降28%，一线城市因供给放量，出让金同比上涨135%。
分线城市表现：
- 一线城市：供给放量带动成交面积上涨104%，出让金上涨135%，流拍率为0%。
- 二线城市：土地供给和成交面积均下降，出让金同比大幅下滑41%。
- 三四线城市：土地市场表现低迷，出让金同比下滑26%。

4. 资金环境综述

房贷利率：2月首套及二套房贷利率分别下降3个bp，降幅较上月扩大1个bp，35个重点城市首套房贷利率连续3个月下跌。
房企融资：高信用房企融资成本边际下移，资金环境逐步改善。
板块投资建议：继续建议配置低估值的龙头房企，因其结算业绩弹性大、确定性强，且19年动态PE处于底部区域。

风险提示

政策调控力度进一步加大；
按揭贷利率持续上行；
行业库存抬升快于预期；
行业基本面超预期下行；
房地产税立法推进超预期。

重点公司估值和财务分析（部分）

股票简称	股票代码	评级	货币	股价（2019/3/14）	合理价值（元/股）	EPS（2018E）	EPS（2019E）	PE（2018E）	PE（2019E）	EV/EBITDA（2018E）	EV/EBITDA（2019E）	ROE（2018E）	ROE（2019E）
万科A	000002.SZ	买入	人民币	27.46	-	3.00	3.57	9.14	7.69	-	-	20.9	20.1
招商蛇口	001979.SZ	买入	人民币	21.14	-	1.99	2.07	10.65	10.22	-	-	20.1	18.0
华夏幸福	600340.SH	买入	人民币	29.78	-	3.83	4.84	7.77	6.15	-	-	29.1	26.9
新城控股	601155.SH	买入	人民币	38.68	47.87	4.65	6.47	7.39	5.31	5.94	8.90	34.4	33.1
华侨城A	000069.SZ	买入	人民币	6.82	-	1.20	1.33	5.68	5.11	-	-	-	-
荣盛发展	002146.SZ	买入	人民币	10.23	-	1.78	2.24	5.74	4.56	5.8	5.1	22.0	21.7
中南建设	000961.SZ	买入	人民币	8.20	-	0.76	1.28	10.86	6.42	-	-	-	-
阳光城	000671.SZ	买入	人民币	7.41	-	0.77	1.08	9.58	6.85	27.6	25.0	18.2	21.2
蓝光发展	600466.SH	买入	人民币	6.68	-	0.78	1.12	8.60	5.95	11.9	9.0	19.4	21.9
滨江集团	002244.SZ	买入	人民币	4.40	-	0.62	0.79	7.13	5.59	11.9	9.0	19.4	21.9
融创中国	01918.HK	买入	港币	34.10	40.9	3.46	4.91	8.46	5.96	6.3	4.2	22.3	24.0
旭辉控股	00884.HK	买入	港币	5.33	6.16	0.82	0.99	5.54	4.61	4.8	3.7	19.2	17.6

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图表索引

图1：长三角一体化发展历程
图2：各地房地产行政调控及人才政策与商品房增速对比
图3：2019年2月重要中央政策一览
图4：2019年2月重要地方政策一览
图5：全国重点40城市商品房成交面积指数
图6：限购和非限购城市成交面积指数
图7：重点40城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
图8：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速
图9：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速
图10：全国26城市商品房库存面积及去化周期
图11：全国30城市住宅库存面积及去化周期
图12：26城商品房批售比
图13：30城商品住宅批售比
图14：百城价格指数变化及环比
图15：13个重点城市二手房销售面积及同比
图16：中原二手房指数
图17：20个一二线城市商品住宅可售面积
图18：9个三四线城市商品住宅可售面积
图19：29城商品住宅历史同期可售面积
图20：29城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
图21：广发各线城市成交面积指数
图22：广发各线城市成交面积同比情况
图23：4大一线住宅库存及去化周期
图24：16个二线城市住宅库存及去化周期
图25：10个三四线住宅库存及去化周期
图26：各线城市房价环比情况
图27：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
图28：二线城市商品房及住宅推盘面积
图29：三四线城市商品房及住宅推盘面积
图30：300城市土地整体供给情况
图31：一线城市土地整体供给情况
图32：二线城市土地整体供给情况
图33：三四线城市土地整体供给情况
图34：300城市土地整体成交情况
图35：一线城市土地整体成交情况
图36：二线城市土地整体成交情况
图37：三四线城市土地整体成交情况
图38：300城市住宅用地供给情况
图39：一线城市住宅用地供给情况
图40：二线城市住宅用地供给情况
图41：三四线城市住宅用地供给情况
图42：300城市住宅用地成交情况
图43：一线城市住宅用地成交情况
图44：二线城市住宅用地成交情况
图45：三四线城市住宅用地成交情况
图46：300城市住宅用地供需规划建面
图47：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
图48：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比
图49：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比
图50：300城住宅用地流拍率
图51：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣
图52：35重点城市月度房贷利率上涨幅度
图53：533家银行首套房利率分布
图54：533家银行首套房利率变化情况
图55：1、2月一线城市首套房利率情况
图56：1、2月二线城市首套房利率情况
图57：重点城市2月份首套房贷利率
图58：533家银行首套房首付比例占比分布情况
图59：全国533家银行停贷比例
图60：35重点城市二套房贷款平均利率走势
图61：2月35重点城市二套房贷利率分布

表格索引

表1：2013年以来政府工作报告房地产相关政策一览
表2：全国人大常委会立法规划房地产税所属分类
表3：近期地方人才政策一览
表4：跟踪城市房地产成交面积信息表
表5：2019年02月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
表6：全国土地出让金TOP20（2019年02月）
表7：一线和二线城市土地市场情况（2019年02月）

分析结论

当前房地产行业整体呈现边际改善趋势，重点城市成交有望企稳，但三四线城市仍面临较大压力。政策层面保持稳定，土地市场整体下行，但一线市场有所回暖。资金环境持续宽松，按揭利率和房企融资成本均出现下降，板块具备较高配置价值。

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