房地产行业：成交增速或面临高基数约束，政策端将继续呈现高频精准调整-20190602-广发证券-19页_1mb

报告摘要

当前房地产行业在政策调控和市场基本面的双重影响下，呈现出一定的分化趋势。政策端继续强调防范房地产泡沫，地方层面如苏州、海南等地对房地产市场进行严格调控。从市场基本面来看，5月重点城市新房成交同比上涨11.3%，但增速较4月有所收窄，显示市场进入调整期。

政策调控：中央层面，银保监会强调防范房地产泡沫，警惕境外资金和热钱炒作。地方层面，苏州和海南等城市加强调控，防止房价过快上涨。
市场表现：5月重点城市新房成交面积同比上涨2%，扣除假期影响后上涨11.3%，整体市场热度平稳。房企销售方面，百强房企5月销售面积同比上涨21%，销售金额同比上涨18%，增速较4月下降10个百分点。
土地市场：5月土地市场热度较高，全类型土地供给和成交面积同比分别上涨6%和2%，溢价率回升至2018年上半年水平，流拍率降至18年以来最低。土地出让金同比上涨52%，连续两个月稳定在4000亿以上。
城市分化：一线、二线、三四线城市成交增速分化明显，一线城市受益于市场温和复苏，增速较高，而三四线城市增速相对较低。
投资建议：推荐关注龙头房企的alpha机会，特别是通过自身经营效率获得增长的房企。A股推荐一线房企：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股；二线房企：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展；H股推荐融创中国、万科企业、旭辉控股集团，关注中国金茂、合景泰富等。

股票代码	股票简称	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值	EPS 2019E	EPS 2020E	PE 2019E	PE 2020E	EV/EBITDA 2019E	EV/EBITDA 2020E	ROE 2019E	ROE 2020E
000002.SZ	万科A	人民币	26.70	2019/04/08	买入	39.60	3.48	3.96	7.67	6.75	6.59	7.49	19.9%	18.5%
001979.SZ	招商蛇口	人民币	21.72	2019/03/19	买入	29.80	2.29	2.57	9.49	8.45	8.98	8.33	21.0%	19.1%
600340.SH	华夏幸福	人民币	29.63	2019/05/01	买入	36.99	4.93	6.03	6.01	4.91	8.91	8.33	29.0%	26.2%
601155.SH	新城控股	人民币	37.00	2019/03/13	买入	47.87	6.47	7.48	5.72	4.95	8.90	10.91	33.1%	27.6%
000069.SZ	华侨城A	人民币	6.82	2018/11/01	买入	-	1.33	1.42	5.11	4.79	5.77	5.46	15.0%	13.8%
002146.SZ	荣盛发展	人民币	9.41	2019/04/29	买入	13.52	2.25	2.68	4.18	3.51	2.63	0.58	22.6%	21.2%
000961.SZ	中南建设	人民币	8.90	2019/05/31	买入	10.78	1.08	1.89	8.26	4.72	4.59	4.78	19.6%	25.5%
000671.SZ	阳光城	人民币	6.17	2019/04/03	买入	8.89	0.94	1.25	6.60	4.92	10.70	8.40	18.0%	19.5%
600466.SH	蓝光发展	人民币	5.92	2019/03/20	买入	10.04	1.11	1.72	5.31	3.45	11.00	11.78	22.6%	25.8%
02007.HK	碧桂园	港币	10.60	2019/04/13	买入	16.03	1.96	2.26	4.75	4.13	3.30	3.15	23.4%	18.8%
01918.HK	融创中国	港币	33.80	2019/04/07	买入	54.70	5.28	7.00	5.65	4.27	8.35	4.98	27.2%	26.5%
00884.HK	旭辉控股	港币	4.69	2019/04/30	买入	6.16	0.91	1.13	4.55	3.65	3.90	3.00	21.6%	21.2%
02202.HK	万科企业	港币	27.75	2019/04/08	买入	38.70	3.48	3.96	7.01	6.16	6.59	7.49	19.9%	18.5%