20221125-群益证券-万科A-000002.SZ-央行融资政策支持下_公司融资能力有望增强_建议_买进__3页_347kb

万科（000002.SZ/02202.HK）投资分析总结

核心内容概述

万科是中国领先的房地产开发企业，主营业务涵盖房地产开发与物业管理，其中房地产开发占94.02%，物业管理占5.98%。公司当前A股价格为17.32元，H股价格为17.8港元，股价相对大盘走势显示其表现与市场同步。2022年11月25日，公司发布目标价为RMB20.8/HKD 17.8，当前评等为“买进”，建议投资者关注其长期价值。

主要观点

• 融资能力改善：在央行融资政策支持下，公司获得多家银行的大额授信，包括交通银行、中国银行各不超过1000亿元的意向性综合授信额度，以及与农业银行、工商银行、邮储银行等签订战略合作协议，融资环境明显好转。
• “保交楼”政策利好：中央政府推动“保交楼”工作，有助于缓解市场对房企交付能力的担忧，提升市场信心，公司销量有望企稳。
• 盈利预期稳定：预计2022年和2023年净利润分别为240.6亿元和262亿元，YOY增长分别为+6.8%和+8.9%。EPS分别为2.07元和2.25元，A股对应PE为8.4倍和7.7倍，H股对应PE为6.5倍和5.9倍，股息率预计分别为7%和9%。
• 现金流与管理能力：公司具备较好的现金流和精细化管理能力，有望受益于行业集中度的提升。
• 销售数据承压：2022年10月，公司销售面积和金额分别同比下降23%和23.5%，但单月销售均价环比上升5.58%，显示产品结构优化趋势。1-10月累计销售面积和金额分别同比下降33.4%和33.5%，拿地规模有所减少，但环比有所回升。

关键信息

公司基本资讯

• 产业别：房地产
• A股价：17.32元
• 深证成指：10904.27
• 股价12个月高/低：21.74/13.13
• 总发行股数：11630.71百万
• A股数：9717.36百万
• A市值：1683.05亿元
• 主要股东：深圳市地铁集团有限公司（27.88%）
• 每股净值：20.73元
• 股价/账面净值：0.84倍
• 一个月/三个月/一年股价涨跌：16.3% / 11.2% / -4.7%

融资进展

• 公司董事会审议通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》，拟发行不超过500亿元的直接债务融资工具。
• 本年度已发行四期债券，总规模为88.9亿元，本次提案金额显著增加。
• 获得多家银行的意向性授信额度，融资环境明显改善。

销售与拿地情况

• 10月销售：销售面积198.8万平方米，销售金额321亿元，YOY分别为-23%和-23.5%，销售均价16147元/平米。
• 1-10月累计销售：面积2135.7万平方米，金额3467.8亿元，YOY分别为-33.4%和-33.5%。
• 10月拿地：新增5个项目，权益面积114.8万平方米，权益地价77.89亿元，YOY分别为-67.6%和-30.5%。

盈利预测与估值

投资评等说明

• 强力买进（Strong Buy）：潜在上涨空间≥35%
• 买进（Buy）：15%≤潜在上涨空间<35%
• 区间操作（Trading Buy）：5%≤潜在上涨空间<15%
• 中立（Neutral）：无法由基本面给予投资评等，预期股价盘整，建议降低持股

附表摘要

合并损益表（单位：百万元）

合并资产负债表（单位：百万元）

合并现金流量表（单位：百万元）

总结建议

在政策支持和融资环境改善的背景下，万科的盈利能力和现金流表现较为稳健，具备较强的抗风险能力。尽管当前房地产销售承压，但“保交楼”政策有助于市场信心恢复，公司有望受益于行业集中度提升。基于良好的盈利预期和较高的股息率，建议投资者“买进”。