20220223-群益证券-万科A-000002.SZ-公司经营稳健_静待行业筑底_建议AH股_买进__3页_574kb

万科（000002.SZ/02202.HK）投资分析总结

核心内容

万科（000002.SZ/02202.HK）作为中国领先的房地产开发商，其经营状况稳健，当前估值较低，且行业环境正在逐步改善，因此被建议“买进”。

主要观点

• 行业背景：房地产行业正处于洗牌阶段，2022年仍是房企负债到期高峰。杠杆过高的企业将被加速出清，万科凭借稳健的运营模式有望受益于行业集中度提升。
• 销售表现：2022年1月，万科实现销售面积210.6万平方米，销售金额356亿元，同比分别下降47.2%和50.2%。销售均价为16904元/平方米，环比下降7%，同比下降5.7%。销售数据不佳主要受市场整体低迷和消费者信心不足影响。
• 业务布局：万科的主要业务为房地产开发与经营（占比94.84%），物业管理（占比5.16%）。未来，物业板块“万物云”计划分拆至港股上市，仓储物流、租赁住宅等也将成为新的增长点。
• 融资动态：公司于2022年2月21日发行了第三期中期票据，金额为20亿元，用于商品房建设。此前已发行两期各30亿元的中期票据，合计募集80亿元。截至2021年第三季度，公司净负债率为31.9%，且2022年第一季度无到期债务，负债情况相对健康。
• 盈利预测：预计2021、2022和2023年净利润分别为319亿元、328亿元和363亿元，同比分别增长-23.12%、+2.80%和+10.65%。EPS分别为2.747元、2.824元和3.125元，对应A股PE分别为7.35倍、7.15倍和6.46倍，H股PE分别为6.70倍、6.52倍和5.89倍，估值处于较低水平。
• 投资建议：基于当前估值和未来增长潜力，建议AH股“买进”。

关键信息

股价与市场表现

• A股价（2022/2/23）：20.26元
• 深证成指（2022/2/23）：13297.11点
• 股价12个月高/低：32.72元/17.52元
• 股价/账面净值：1.03倍

销售数据

• 1月销售面积：210.6万平方米，YOY -47.2%
• 1月销售金额：356亿元，YOY -50.2%
• 1月销售均价：16904元/平方米，MOM -7%，YOY -5.7%

估值分析

• A股PE（2021-2023F）：5.87倍 → 7.35倍 → 6.46倍
• H股PE（2021-2023F）：5.35倍 → 6.70倍 → 5.89倍
• A股息率（2021-2023F）：5.57% → 6.13% → 6.74%
• H股息率（2021-2023F）：6.11% → 6.72% → 7.40%

财务数据概览

合并损益表

• 营业收入（2019-2023F）：367894 → 419112 → 433084 → 462551 → 493062（百万元）
• 归属于母公司净利润（2019-2023F）：38872 → 41516 → 31918 → 32812 → 36308（百万元）

合并资产负债表

• 货币资金（2019-2023F）：166195 → 195231 → 161475 → 141346 → 129737（百万元）
• 存货（2019-2023F）：897019 → 1002063 → 1202476 → 1262599 → 1325729（百万元）
• 负债及股东权益合计（2019-2023F）：1729929 → 1869177 → 1983223 → 2029504 → 2078363（百万元）

合并现金流量表

• 经营活动现金流净额（2019-2023F）：45687 → 53188 → 15956 → 17552 → 19307（百万元）
• 投资活动现金流净额（2019-2023F）：-28627 → 5797 → -17391 → -19478 → -21816（百万元）
• 筹资活动现金流净额（2019-2023F）：-33338 → -32504 → -22753 → -18202 → -9101（百万元）
• 现金及现金等价物净增加额（2019-2023F）：-15930 → 25924 → -24188 → -20128 → -11609（百万元）

投资评等说明

结论

万科当前估值较低，但公司经营稳健，且未来在物业分拆、仓储物流、租赁住宅等领域有较大发展潜力。随着房贷政策的局部松动，市场信心有望逐步恢复，公司销售数据有望边际改善。因此，建议投资者对万科AH股采取“买进”策略。