20221011-群益证券-万科A-000002.SZ-公司9月销售降幅收窄_中央多重刺激政策托底_建议_区间操作__3页_362kb

万科（000002.SZ/02202.HK）投资分析总结

公司核心信息

• 公司名称：万科
• 股票代码：000002.SZ / 02202.HK
• 目标价：RMB18.8 / HKD16
• 评等：Trading Buy（区间操作）

公司基本资讯

近期表现

• 股价走势：2022年10月10日，股价为17.76元。

• 近期评等：2022年5月16日评等为“区间操作”，对应潜在上涨空间为5%至15%。

• 销售情况：

  • 9月销售面积：227.1万平方米，YOY -0.48%
  • 9月销售金额：347.3亿元，YOY -3.82%
  • 1-9月累计销售面积：1936.9万平方米，YOY -34.26%
  • 1-9月累计销售金额：3146.8亿元，YOY -34.32%
  • 累计销售均价：16247元/平方米，YOY -0.09%

• 拿地情况：

  • 9月新增项目2个，权益面积9.7万平方米，YOY -93.3%
  • 权益地价5.69亿元，YOY -94.6%
  • 公司拿地仍以保守为主，确保经营安全。

政策环境

• 中央政策：9月底连续发布多项房地产支持政策，包括放宽首套房商业贷款利率下限、换房退税、下调公积金贷款利率等。
• 政策效果：
  • 政策范围广，涉及23个大中城市。
  • 利率下调至4%以下，减轻购房成本。
  • 政策仍较为克制，坚持“房住不炒”的定位。

盈利预期

财务数据概览

合并损益表

合并资产负债表

合并现金流量表

主要观点

• 市场环境：中央政策持续释放利好，但放松力度有限，房地产市场仍处于缓慢恢复阶段。
• 公司表现：销售降幅收窄，但整体仍面临较大压力；公司拿地保守，注重现金流和风险控制。
• 盈利预期：公司2022年和2023年净利润有望分别增长6.8%和8.9%，EPS分别为2.07元和2.25元。
• 估值水平：A股和H股PE分别为8.6倍和6.4倍，PB分别为0.88倍和0.62倍，股息率较高。
• 投资建议：基于当前市场环境和公司基本面，建议采取“区间操作”策略，关注估值修复机会。

关键信息

• 政策影响：中央政策托底市场，但整体仍偏保守，市场恢复节奏缓慢。
• 行业趋势：行业出清尚未结束，部分企业仍面临债务风险。
• 公司优势：较好现金流和精细化管理能力，有望受益于行业集中度提升。
• 投资风险：房地产市场整体仍处下行周期，政策效果需时间验证。

结论

万科在当前房地产市场环境下，表现相对稳健，销售降幅收窄，拿地保守，具备较强现金流和管理能力。尽管中央政策有所放松，但整体力度有限，市场恢复仍需时间。基于公司盈利预期和估值水平，建议采取“区间操作”策略，把握市场修复机会。