供给侧改革专题：从棚改货币化安置看房地产行业去库存-20171110-财通证券-14页-1mb

棚户区改造与房地产行业去库存分析总结

核心内容

棚户区改造是我国政府为改善民生、推动城市化进程而实施的一项重要政策。自2009年起，国家逐步加大政策支持力度，棚户区改造支出和改造套数均呈现快速增长趋势。2015年以前，棚户区改造主要以实物安置为主，货币补偿比例较低。随着房地产库存高企，政府开始大力推行货币化安置，以帮助房地产行业去库存。

主要观点

• 棚户区改造政策经历了从试点实施到全面推广、再到深化发展的过程，逐步成为国家城镇化战略的重要组成部分。
• 货币化安置在2015年后成为政策重点，其比例从2014年的10%迅速提升至2016年的48.5%，预计2017-2020年将维持在60%的水平。
• 货币化安置对房地产去库存起到重要作用，2014-2016年分别实现商品房去库存0.38亿平方米、1.44亿平方米、2.5亿平方米，预计2017-2020年每年去库存约2.4亿平方米。
• 货币化安置带来的商品房销售面积占全国商品房销售面积总量的14%（2015-2017年9月）。
• 货币化安置相比实物安置具有缩短安置周期、节省过渡安置费用、满足多样化居住需求和帮助房地产市场库存出清等优势，但同时也增加了政府前期安置资金筹集的压力。
• 为缓解资金压力，央行在2014年推出PSL（抵押补充贷款）工具，通过政策性银行向地方政府提供专项贷款，支持棚改货币化安置。

关键信息

棚户区改造政策演变

• 2004年：辽宁率先提出棚户区改造任务，作为全省民心工程。
• 2007年：国务院首次提出全国范围内的棚户区改造政策。
• 2008年：国务院进一步明确棚户区改造目标和任务。
• 2009年：住房城乡建设部等五部门联合出台《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，标志着棚户区改造政策全面启动。
• 2010-2013年：政策逐步完善，棚户区改造纳入保障性安居工程，推进资金、土地、税收等多方面的支持措施。
• 2014年：国家新型城镇化战略将棚户区改造纳入其中，提出到2020年基本完成城市棚户区改造任务。
• 2015年：国务院出台政策，明确推进棚改货币化安置，以帮助房地产行业去库存。
• 2016年：政策进一步细化，提出提高货币化安置比例，强化政策执行。
• 2017年：国务院再次强调提高货币化安置比例，推动棚改工作。

货币化安置的实施情况

• 2014-2016年，棚改货币化安置套数分别为47万套、179.7万套和293.9万套。
• 2017-2020年，预计货币化安置套数将维持在300万套左右。
• 货币化安置比例从2014年的10%提升至2016年的48.5%，预计2017-2020年将提高至60%。

房地产去库存成效

• 2015年以前，房地产库存去化周期进入历史高点，政府通过棚改货币化安置和一系列宽松政策，如降低首付比例、放宽公积金提取条件、减免营业税等，推动房地产库存快速下降。
• 截至2017年9月，全国商品房待售面积为6.11亿平方米，相比2015年末下降15%。
• 棚改货币化安置在房地产去库存中发挥了重要作用，但目前尚无官方数据明确区分货币化安置与居民主动购房对库存下降的贡献。

政策工具与资金支持

• PSL（抵押补充贷款）：央行通过PSL支持棚改货币化安置，政策性银行向地方政府发放专项贷款，地方政府再向被拆迁人发放货币补偿款。
• PSL贷款发行量在2015年快速放量，2015年新增6981亿元，2016年新增9714亿元，2017年截至9月新增4839亿元。

总结

棚户区改造政策是推动我国城镇化和改善民生的重要手段。随着房地产库存高企，政府通过货币化安置政策有效帮助房地产行业去库存。货币化安置在政策推动下比例迅速提升，成为棚改的主要方式之一。同时，国家通过PSL等创新货币政策工具，缓解了政府资金筹集压力，确保了棚改工作的顺利推进。虽然货币化安置对房地产去库存起到积极作用，但其具体贡献仍需更多数据支持。