20220512-兴证国际证券-越秀地产-00123.HK-4月销售同比转正_TOD增储亮点多_7页_612kb

越秀地产证券研究报告总结

核心内容

越秀地产（00123.HK）在2022年5月12日发布的报告中，维持“买入”评级，目标价为11.50港元，较当前股价7.59港元有约51.5%的预期升幅。报告指出，公司在行业下行阶段保持稳健发展，销售和拿地表现突出。

主要观点

• 销售表现：2022年4月单月合约销售金额达125亿元，同比增长61.0%，是公司自年初以来首次实现销售同比转正。1-4月累计销售金额为264亿元，同比下降约20%，但降幅较前3月收窄，全年销售目标完成度为21%。
• 投资力度：截至2022年5月10日，公司新增10幅地块，对应GFA约190万平米，权益GFA为119万平米，权益比例为63%。权益土地款约112亿元，占公司1-4月累计合约销售金额的42.4%。
• TOD项目进展：公司首次在广州以外落地TOD项目，5月以17亿元收购杭州北汇置业51%股权，获得杭州地铁勾庄TOD项目。截至5月10日，公司新增2个TOD项目，对应GFA约66万平米，占新增土储GFA的34.6%，权益土地款约67亿元，占新增土储权益土地款的59.9%。
• 股东资源：广州地铁作为越秀地产第二大股东，自2019年起每年平均注入1-2个TOD项目。2022年5月，广州地铁在广州市第一轮集中供地中获得4幅地块，对应GFA约79万平米，总土地款165亿元，优质项目有望注入越秀地产。
• 财务预测：预计2022/2023年营业收入分别为631/680亿元，同比增长9.9%/7.8%；核心净利润分别为43/47亿元，同比增长3.7%/9.8%。目标价11.50港元对应2022/2023年PE为7/6倍，2021年股息收益率为8.6%。

关键信息

财务数据概览

投资要点

• 评级与目标价：维持“买入”评级，目标价11.50港元。
• 融资与成本：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，2021年平均融资成本持续下降。
• 盈利能力：公司毛利率高于行业平均，核心净利润率稳定，净资产收益率（ROE）提升至9.1%。
• 股息收益率：截至2022年5月12日，2021年股息收益率为8.6%。

投资策略

• 销售与拿地：4月销售同比转正，1-4月累计销售金额降幅收窄，公司加大推货力度。
• 土储结构：新增土储中，TOD项目占比显著，有助于提高未来利润稳定性。
• 股东合作：广州地铁作为重要合作伙伴，持续为公司注入优质TOD项目资源。

风险提示

• 宏观风险：经济增长放缓可能影响房地产市场需求。
• 政策风险：行业调控政策加严可能导致销售和投资受限。
• 流动性风险：市场流动性收紧可能影响融资能力。
• 销售风险：公司销售不及预期可能影响业绩。
• 汇率风险：人民币贬值可能影响公司海外业务收益。

报告结构

投资要点

• 维持“买入”评级，目标价11.50港元。
• 4月销售同比转正，1-4月累计销售金额降幅收窄。
• 投资力度保持，补货充足。
• TOD项目首次走出广州，杭州项目为重要进展。
• 广州地铁持续注入TOD项目资源。

财务指标

• 营业收入：预计2022年为631亿元，同比增长9.9%。
• 核心净利润：预计2022年为43亿元，同比增长3.7%。
• 毛利率：预计2022年为21.2%，2023年为20.6%。
• 核心净利润率：预计2022年为6.8%，2023年为6.9%。
• ROE：预计2022年为8.8%，2023年为9.1%。
• 每股收益：预计2022年为1.39元，2023年为1.53元。
• 每股股息：预计2022年为0.65港元，2023年为0.71港元。

财务比率

• PE：2022年为4.7倍，2023年为4.3倍。
• PB：2022年为0.5倍，2023年为0.5倍。
• 成长性：营业收入增长率预计为9.9%。
• 盈利能力：毛利率下降，核心净利率稳定。
• 偿债能力：净资产负债率预计为45.5%（2022），55.8%（2024）。
• 流动比率：稳定在1.4倍。
• 速动比率：稳定在0.6倍。
• 资产周转率：稳定在0.2次。
• 应收帐款周转率：稳定在2.8次。

投资建议

公司具备良好的财务状况和稳定的盈利能力，通过TOD项目拓展和股东资源支持，未来增长潜力较大。维持“买入”评级，目标价11.50港元，预计2022/2023年PE为7/6倍，具备投资价值。

附注

• 报告中提到的分析师宋健、严宁馨、孙钟涟中，严宁馨和孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。
• 报告内容仅供客户参考，不构成投资建议，投资者需自行评估风险。