20230208-兴证国际证券-越秀地产-00123.HK-1月销售金额逆势高增_再获杭州TOD项目_6页_1mb

报告摘要

越秀地产（00123.HK）研究报告总结

核心内容概览

越秀地产在2023年1月实现合约销售金额逆势增长，达88.84亿元，同比增长约76.3%，合约销售面积23.65万平米，同比增长约21.0%。销售均价为37564元/平方米，高于行业平均水平。公司2022年在广州区域继续保持全口径销售金额行业第一，达658.35亿元，同时在杭州区域进入市场TOP6，较2021年提升6位。华东区域销售和回款均超300亿元，创历史新高。

主要观点

销售增长强劲：1月销售表现优于行业，主要得益于热点城市推盘去化，显示出公司在市场低迷期间仍具竞争力。
TOD项目布局加速：公司于2023年1月以收购方式获得杭州临平区两幅相连地块的18.05%权益，新增土储GFA 47.31万平方米，权益土地款7.41亿元。这使其在华东区域获得第二个TOD项目，进一步推动其TOD全国化战略。截至2023年1月，公司累积TOD项目开发GFA将超500万平方米。
TOD产品体系完善：公司已形成从TOD 1.0到TOD 5.0的完整产品体系，涵盖轨道站点距离增值、土地高效利用、站城一体化、运营服务和产业导入等多个阶段，显示出其在TOD开发方面的创新能力和运营实力。
财务稳健：公司现金充裕，融资渠道畅通，融资成本持续下降，同时保持较高的毛利率，2022年核心净利润预计为43.92亿元，同比增长5.8%，2023年预计为47.14亿元，同比增长7.3%。
投资建议：分析师维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE分别为7.0和6.5倍，截至2023年2月8日，近12个月股息收益率约为6.1%。

关键信息

市场数据

收盘价：10.68港元
总股本：3096.46百万股
流通股本：3096.46百万股
净资产：466.88亿元
总资产：3209.50亿元
每股净资产：15.08元
目标价：11.50港元
预期升幅：7.7%

2022年新增土储情况

新增土储GFA：684万平方米
全口径土地款：813亿元
权益土地款：415亿元
大湾区土储GFA占比：41%
华东土储GFA占比：36%

财务预测（单位：百万元人民币）

指标	2021A	2022E	2023E	2024E
营业收入	57,379	71,733	77,249	81,412
核心净利润	4,150	4,392	4,714	5,327
毛利率	21.8%	21.1%	20.5%	21.2%
ROE	7.8%	9.0%	9.1%	9.7%
每股收益	1.34	1.42	1.52	1.72
市盈率	6.9	6.5	6.0	5.3

财务比率（单位：百万元人民币）

指标	2021A	2022E	2023E	2024E
净资产负债率	47.1%	33.3%	30.6%	32.0%
流动比率	1.4	1.4	1.4	1.4
速动比率	0.6	0.6	0.6	0.6
资产周转率	0.2	0.2	0.2	0.2
每股经营现金	-1.51	3.31	0.74	-0.33

风险提示

行业调控政策放松不及预期
流动性宽松不及预期
商品房销售不及预期
人民币贬值

投资评级说明

买入：相对指数涨幅大于15%
增持：相对指数涨幅在5%~15%之间
中性：相对指数涨幅在-5%~5%之间
减持：相对指数涨幅小于-5%
行业评级：推荐、中性、回避

分析师信息

宋健：songjian@xyzq.com.cn，SFC: BMV912，SAC: S0190518010002
孙钟涟：sunzhonglian@xyzq.com.cn，SAC: S0190521080001（非香港注册持牌人，不可在香港从事受监管活动）

总结

越秀地产在2023年1月合约销售表现强劲，且在2022年持续在关键区域拓展市场，尤其在杭州实现排名提升。公司通过TOD项目开发展示出较强的市场布局能力和运营能力，未来有望进一步提升其市场占有率。分析师维持“买入”评级，目标价11.50港元，预期公司核心净利润稳步增长，财务状况稳健。投资者需关注政策变化及市场风险。

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