房地产行业最新观点及1_3月数据深度解读：真实销售高景气度维持，复工强劲及施工加速或共同支撑投资和竣工向好-20210417-招商证券-17页_979kb

房地产行业分析报告总结（2021年04月17日）

核心内容

本报告主要分析2021年1-3月房地产行业表现，强调当前行业处于从“杠杆驱动”向“管理红利驱动”的转型期。报告指出，房地产销售仍保持较高景气度，投资维持高位，竣工有望在2021-2022年迎来修复，同时关注房地产上下游的分化趋势和资金链状况。

主要观点

1. 销售表现

• 销售面积：1-3月全国销售面积同比+63.8%，3月单月同比+38.1%，但环比略有回落。
• 销售金额：1-3月销售金额同比+88.5%，3月单月同比+58.1%，但环比增长放缓。
• 销售趋势：销售复苏持续约8个月，预计2021年上半年仍保持强劲，但结构性分化明显，一二线城市表现优于三四线城市。
• 销售回款：销售回款仍是房企资金来源的主要部分，增速保持高位。

2. 投资与竣工

• 房地产投资：3月同比+25.6%，维持高位震荡，预计2021年上半年仍将保持强势。
• 新开工：受“复工优先”影响，1-3月新开工同比增速为负，预计二季度才有望改善。
• 施工面积：3月同比+6.8%，得益于年后复工，对上游行业形成积极支撑。
• 竣工修复：3月竣工同比增速转负，但复工强劲带动施工面积高增，预计2021-2022年竣工将明显改善，成为“竣工大年”。

3. 资金来源与流动性

• 资金来源：3月同比+41.4%，销售回款占比最高，国内贷款由正转负。
• 资金链状况：当前行业资金链相对安全，房价尚未出现明显回撤信号。
• 流动性影响：流动性指标显示，房价仍受较强支撑，政策“三稳”和“三道红线”或将推动行业从高杠杆向管理红利转型。

关键信息

行业整体趋势

• 行业从“杠杆驱动的指数牛市”转变为“管理红利驱动的结构牛市”。
• 未来房地产股票的核心驱动因素将从总量需求增长转向自由现金流驱动。
• 优质房企的内生能力（管理红利）将主导行业长期表现。

上市公司推荐

• 高质量周转公司：【万科A】【保利地产】，具备持续内生性现金流创造能力。
• 港股关注：【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等。
• 边际改善公司：【金地集团】。
• 现金流改善弹性品种：【中南建设】【金科股份】。
• 资源型公司：【华侨城A】，具备稳健回报潜力。
• 物业板块：【碧桂园服务】【永升生活服务】【华润万象生活】【保利物业】等，具备对抗周期衰退能力，长期回报可观。

风险提示

• 销售复苏持续性低于预期。
• 流动性收紧超预期。
• 政策边际收紧超预期。
• 三四线销售回调大幅超预期。

配置建议

开发领域

• 推荐高周转公司：【万科A】【保利地产】，具备稳定净利润率和长跑潜力。
• 关注高杠杆房企：如【中南建设】【金科股份】，需具备“有质量的杠杆”。
• 资源型公司：如【华侨城A】，长期具备资源红利释放潜力。

存量环节

• 物业板块：核心优质物业（商办、物流、零售）具备长期复合回报潜力，如【中国国贸】【金融街】【华润置地】【大悦城】【南山控股】等。
• 物业管理：在竣工回暖背景下，物业龙头值得关注，如【碧桂园服务】【永升生活服务】【华润万象生活】【保利物业】。

区域主题

• 关注区域主题：长三角一体化、粤港澳大湾区、京津冀协同发展，未来量价表现将超越行业平均水平。

附注

• 报告由招商证券房地产行业研究团队撰写，分析师包括赵可、李洋、路畅、申忆扬、赵心茹。
• 报告包含多张图表和数据，显示房地产销售、投资、竣工、资金来源等关键指标的变化趋势。
• 报告强调行业从“beta”主导向“alpha”主导转变，建议投资者关注管理红利和现金流改善的优质房企。

投资评级定义

公司短期评级

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
• 审慎推荐：公司股价涨幅在5-20%之间
• 中性：公司股价变动幅度介于±5%之间
• 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

公司长期评级

• A：公司长期竞争力高于行业平均水平
• B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
• C：公司长期竞争力低于行业平均水平

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，指数将跑赢基准
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准
• 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准

重要声明

• 本报告由招商证券编制，具有证券投资咨询业务资格。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
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