房地产行业最新观点及1_4月数据深度解读：真实销售及投资维持高增，竣工后续弹性或显现-20210517-招商证券-14页_890kb

房地产行业分析总结（2021年5月17日）

核心内容

2021年4月，中国房地产行业在真实销售、投资和竣工方面均呈现积极态势，显示出行业景气度的持续复苏。尽管部分指标如销售面积和新开工出现回落，但整体趋势仍表明房地产市场具备较强韧性。

主要观点

1. 真实销售维持高增

• 4月单月销售额较19年同期年化复合增速为12%，较3月略有回落，但仍处于较高水平。
• 100强房企销售数据佐证真实销售增长的景气度。
• 流动性指标显示，尚未出现销售明显回撤的领先信号，市场基本面短期无忧。

2. 房地产投资高位震荡

• 4月房地产投资较19年同期年化复合增长10.3%，维持较高位。
• 复工强劲、施工赶工和材料涨价是推动投资增长的主要因素。
• 拿地利润率高于结算利润率，房企补库存动作可能超市场预期，但区域间差异或放大。

3. 竣工后续弹性或显现

• 3、4月竣工较19年同期复合增速为负，低于预期，或加大后续竣工弹性。
• 复工强劲带动施工面积增长，对竣工修复形成强力支撑。
• 2021年或为竣工大年，并可能延续至2022年。
• 老旧小区改造成为竣工复苏周期外的第二beta，利好房地产产业链。

4. 资金来源维持高位

• 4月资金来源较19年同期年化复合增长9.1%，结构上销售回款仍为最佳。
• 行业资金链相对安全，目前净负债率为137%，房价仍受较强支撑。
• 政策“三稳”、三道红线等促使房企降杠杆，行业从杠杆驱动转向自由现金流驱动。

关键信息

行业趋势

• 房地产行业从杠杆驱动的“指数牛市”转变为管理红利驱动的“结构牛市”。
• 行业进入自由现金流驱动阶段，关注房企内生能力和管理红利。

数据表现

• 销售面积：1-4月累计同比+48.1%，4月单月同比+19.2%。
• 销售金额：1-4月累计同比+68.2%，4月单月同比+32.5%。
• 房地产投资：1-4月累计同比+21.6%，4月单月同比+13.7%。
• 资金来源：1-4月累计同比+35.2%，4月单月同比+19.6%。

区域分化

• 一线城市销售和投资表现优于三四线城市。
• 三四线城市销售和投资增速回落，供需矛盾可能加剧。
• 复工强劲对施工面积和竣工修复形成支撑，尤其对施工面积增长有显著影响。

配置建议

开发领域

• 推荐高周转公司：【万科A】【保利地产】，具备持续内生性现金流创造能力。
• 港股关注：【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】。
• 边际改善的管理红利公司：【金地集团】。
• 现金流改善的弹性品种：【中南建设】【金科股份】。
• 资源型公司：【华侨城A】，长期具备资源红利。

存量环节

• 优质物业：【碧桂园服务】【永升生活服务】【华润万象生活】【保利物业】等，具备抗周期能力和长期回报潜力。
• 商管领域：关注【华润万象生活】【星盛商业】等。

区域主题

• 持续关注长三角一体化、粤港澳大湾区、京津冀协同发展三大区域，未来量价表现或超越行业平均水平。

风险提示

• 销售复苏持续性低于预期。
• 流动性收紧超预期。
• 政策边际收紧超预期。
• 三四线销售回调大幅超预期。

附注

• 分析师承诺：本报告反映分析师真实研究观点，无利益关联。
• 分析师团队：赵可、李洋、路畅、申忆扬、赵心茹。
• 团队荣誉：多次获得新财富、金牛奖等房地产行业分析奖项。
• 投资评级：
  • 公司短期评级：强烈推荐、审慎推荐、中性、回避。
  • 公司长期评级：A、B、C。
  • 行业投资评级：推荐、中性、回避。

总结

整体来看，2021年房地产行业在真实销售、投资和竣工方面均表现出较强韧性，行业从“指数牛市”转向“结构牛市”，从总量驱动转向自由现金流驱动。推荐关注具备高质量周转能力、管理红利和现金流改善的房企，同时关注物业和商管领域。行业将进入内生能力驱动的新阶段，优质龙头具备长期投资价值。