20220602-安信证券-长春土拍零距离（19_22）_去库存_任务下供地大幅减少_首拍凉意依旧_7页_384kb

长春2022年首轮土拍总结

核心内容

2022年5月30日，长春完成了本年度首轮土拍，整体表现冷清，反映出当前房地产市场持续低迷。本次土拍在规则、供地数量及市场反应等方面呈现出显著特征。

主要观点

1. 土拍规则放松，缓解房企资金压力

• 保证金比例调整：拿地前保证金比例统一调整为50%，较去年的50%-100%有所降低。
• 支付周期延长：拿地后土地金支付周期从1个月延长至6个月，分两期支付，缓解房企资金压力。
• 溢价率控制：涉宅类地块最高溢价率为14%，较去年第三轮的15%小幅下降；商服地块未设置限价。
• 竞拍规则：地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人，避免过度竞争。

2. 推地数量大幅减少，土拍凉意依旧

• 推地数量下降：长春2022年首轮土拍仅推出4宗地块，较2021年三轮土拍数量明显减少。
• 供地规模缩减：2022年长春全年供地面积为3652万平方米，较去年减少39.7%。
• 流拍率较高：广义流拍率由去年第三轮的75%降至50%，但仍高于去年前两轮的30%。
• 成交情况冷清：仅成交2宗地，成交金额为2.7亿元，均为底价成交。

3. 未见主流房企拿地

• 拿地主体单一：未见主流房企参与拿地，绿园区1宗涉宅地块由本地小型民企万盛禹实置业以2.6亿元底价拍得。
• 城投平台主导：莲花山1宗商业用地由城投平台莲花山实业以0.1亿元底价拍得。
• 国企缺席：未见国企参与拿地，反映市场信心不足。

关键信息

• 市场低迷：长春楼市整体低迷，商品房销售价格持续下跌，库存压力大，2022年4月去化周期达29个月。
• 政策导向：政府继续执行“增存挂钩”机制，优先消化存量土地，以实现“去库存”目标。
• 地块质量：尽管地块质量相对较好，主城南关区、绿园区及莲花山生态旅游度假区地块周边配套成熟，但整体热度不高。
• 区域表现：南关区2宗地开拍前终止出让，绿园区及莲花山生态旅游度假区地块底价成交。

风险提示

• 信息不全：可能存在信息搜集不全面的风险。
• 调控超预期：房地产调控政策可能进一步收紧，影响市场预期。

数据对比

• 流拍率：长春广义流拍率为50%，高于19城平均水平的14.2%。
• 平均溢价率：长春平均溢价率为最低水平，反映出市场对土地的接受度不高。

结论

长春2022年首轮土拍在政策支持下，规则有所放松，但市场反应依然冷淡，房企拿地意愿较低，主流房企缺席，城投平台和小型民企成为主要参与者。整体来看，长春房地产市场仍处于去库存阶段，未来市场恢复预期较弱。