20140627-华融证券-房地产行业_2014年下半年投资策略-盈利增速下滑_估值提升空间有限_22页_1mb

房地产行业2014年下半年投资策略总结

核心内容概述

2014年下半年，房地产行业面临盈利增速放缓与估值提升空间有限的双重压力。尽管政策有所放松，但基本面持续低迷，市场整体仍处于调整期。行业指数上半年上涨0.39%，表现优于大盘，但主要驱动因素为政策放松，而非基本面改善。分析师认为，房地产行业将回归低速增长，投资机会有限，建议采取中性投资策略。

主要观点

• 政策放松效果有限：地方政策微调未能有效提振市场，中央及住建部仍坚持调控基调，政策空间有限。
• 基本面持续下滑：销售面积、销售额、新开工面积、施工面积及房地产投资增速均处于历史低位，开发商资金紧张，库存高企。
• 货币政策成关注重点：若下半年有全面降准，可能对房地产市场产生积极影响。
• 估值处于低位：房地产板块市盈率与市净率均处于近几年最低水平，安全边际较高。
• 投资策略聚焦优质企业：推荐销售增速高、业绩稳定、全国布局的龙头企业，以及受益新型城镇化的二三线城市优势企业。

关键信息

一、2014年上半年房地产市场表现

• 房地产行业指数上涨0.39%，排名中信29个一级行业第10位。
• 上证综指下跌3.65%，沪深300下跌7.77%，房地产板块走势强于大盘。
• 市场震荡明显，3月份因政策放松出现估值修复，但4月后继续下行。

二、政策放松与市场反应

• 多个城市调整限购政策，但市场反应平淡，库存高企、成交低迷仍是常态。
• 银行房贷政策趋紧，首套房贷利率上浮，二套房贷压力更大。
• 住建部明确反对全面松绑限购，政策放松对市场提振作用有限。

三、行业基本面持续低迷

• 销售下滑：前5月商品房销售面积同比下降7.8%，销售额下降8.5%。
• 投资放缓：房地产开发投资增速降至2010年以来最低水平，新开工面积同比下降18.6%。
• 库存压力：重点城市存销比显著上升，二线城市存销比达97周，为历史高位。
• 房价见顶：70个大中城市新建住宅价格环比下跌0.2%，二手房价格环比下跌0.1%，房价进入阶段性回落。

四、房地产上市公司表现

• 资产负债率上升：一季度房地产上市公司资产负债率达75.39%，实际负债率51.77%。
• 现金流紧张：销售商品收到的现金/营业收入为154.3%，净现金流/营业收入为-77.12%。
• 存货增加：一季度存货同比增长25.3%，显示库存压力。
• 盈利增速放缓：销售毛利率降至35.95%，净利润增速同比下降2.27%，未来仍有下降趋势。

五、投资策略与重点公司推荐

• 投资评级：维持房地产行业中性投资评级。
• 选股思路：
  • 全国布局龙头企业：招商地产（000024）、华夏幸福（600340）、荣盛发展（002146）。
  • 受益新型城镇化：在经济发达二三线城市具有竞争优势的企业。
• 盈利预测：
  • 招商地产：14EPS 2.05，15EPS 2.49，14PE 5.0，15PE 4.1
  • 华夏幸福：14EPS 2.81，15EPS 3.85，14PE 9.0，15PE 6.6
  • 荣盛发展：14EPS 2.04，15EPS 2.64，14PE 4.7，15PE 3.6

六、风险提示

• 政策风险：中央及住建部对房地产政策未有根本性改变，地方政策对市场影响有限。
• 销售不及预期：房地产销售受市场变化影响，可能不达预期。

结论

2014年下半年，房地产行业将面临政策与基本面的双重考验。尽管政策有所放松，但基本面仍处下行阶段，估值提升空间有限。投资机会将更多依赖于货币政策的宽松，尤其是全面降准的可能性。建议投资者关注业绩稳定、销售增长良好及受益于城镇化进程的优质企业，同时警惕政策与销售不及预期的风险。