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万科简评研究报告总结（2014年03月07日）

核心内容概览

本报告对万科2013年年报进行了深入分析，总结了公司在财务表现、业务拓展、未来战略及市场估值等方面的关键信息，并对2014年的发展进行了展望。

主要观点与关键信息

1. 2013年业绩表现

• 营业收入：实现1354.2亿元，同比增长31.3%。
• 净利润：151.2亿元，同比增长20.5%。
• 基本每股收益：1.37元，略低于市场预期的1.40元。
• 毛利率：22.31%，同比下降3.53%。
• 净利率：12.01%，较2012年下降1.07%。
• ROE：维持在历史高点19.66%，与2012年持平，主要得益于经营效率提升和净负债率优化。

2. 财务状况稳健

• 净负债率：30.7%，较2013年中期下降10.8个百分点，但比2012年略有上升。
• 货币资金：443.6亿元，较2013年中期增加67.6亿元。
• 负债结构：剔除预收账款后的其他负债占总资产的45.54%，短期借款及一年内到期的长期借款总额为326.24亿元，公司仍具备较强的偿债能力。

3. 开发与销售增长显著

• 开工面积：2131万平方米，同比增长48.7%。
• 竣工面积：1303万平方米，同比增长33.1%。
• 已售未竣工资源：1437.4万平方米，合同金额约1623.3亿元，锁定2014年业绩。
• 销售数据：销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，分别同比增长15.0%和21.0%。

4. 海外市场拓展

• 首次进军海外：与当地知名开发商合作，进入香港、美国、新加坡市场。
• 目的：学习国外经验，提升专业能力，为未来境外资源拓展铺路。

5. 绿色与产业化战略

• 绿色建筑：新增绿色三星项目面积141.4万平方米，占全国总量的34%。
• 工业化技术：预制混凝土外墙、装配式内墙等技术广泛应用，占比分别为8.3%、38.8%和29.1%。

6. 低成本融资渠道拓展

• 境外美元债：首次发行8亿美元5年期债券，年票息率2.625%。
• 中期票据计划：设立20亿美元计划，支持多币种、多期限融资，年内已发行多笔债券，票面利率较低。

7. 2014年发展展望

• “均好中提效”：公司将以提升整体运营效率为核心，强化传统业务，培育新业务。
• 物业与社区服务：推进“幸福社区计划”，推出多项便民服务，如邮包合作、房屋交易居间服务等，实现经营利润增长。
• 轻资产模式：推行“小股操盘”模式，不控股但参与项目操盘，提升品牌与信用资源利用率，扩大市场份额。

8. 分红政策优化

• 分红力度：2013年现金红利占净利润比例大幅上升，每股股息同比增长127.8%。
• 未来计划：在现有基础上稳步提升分红比例，增强股东回报。

9. B转H及套利机会

• B转H获批：方案已获证监会核准，将提升国际知名度与影响力。
• 现金选择权：向B股股东提供13.13港元（约10.24元人民币）对价，比A股价格高40%，存在套利空间。

10. 估值分析

• A股市盈率：当前为5.3倍，显著低于H股（8.03倍）。
• 市净率：1.05倍，低于H股（1.75倍）。
• P/S：0.60倍，低于H股（2.40倍）。
• 估值修复空间：B转H完成后，有望提升整体估值。

评级与投资建议

• 分析师评级：推荐。
• 理由：公司财务稳健，业务拓展积极，轻资产模式提升盈利潜力，估值具有吸引力，B转H及现金选择权提供套利机会。
• EPS预测：2014年上调至1.63元。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策多变可能影响行业及公司业绩。
• 海外市场风险：海外投资可能面临汇率、法规及市场波动等不确定性。

附录：关键财务数据对比

估值指标分析

• P/E：万科A股当前市盈率5.3倍，低于H股8.03倍。
• P/B：万科市净率1.05倍，低于中国海外发展1.75倍。
• P/S：万科市销率0.60倍，远低于H股2.40倍。

联系信息

• 分析师：赵强、潘玮
• 联系方式：
  • 赵强：(8621) 20252661 / zhaoqiang_yj@chinastock.com.cn
  • 傅楚雄：010-83574171 / fuchuxiong@chinastock.com.cn
  • 何婷婷：021-20252612 / hetingting@chinastock.com.cn
  • 詹璐：0755-83453719 / zhanlu@chinastock.com.cn
• 公司网址：www.chinastock.com.cn