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报告摘要

万科A（000002.SZ）总结

核心内容

万科A在2016年实现了稳健的业绩表现，营业收入和净利润均保持增长，毛利率企稳回升，财务状况稳健，同时在城市配套服务转型方面取得显著进展。

主要观点

业绩表现：2016年，万科实现营业收入2405亿元，同比增长23%；归母净利润210亿元，同比增长16%；每股收益1.90元，符合市场预期。公司计划进行10派7.9的利润分配。
毛利率：2016年结算毛利率为29.03%，较2015年微升0.28个百分点，预计未来将随销售均价和已售未结资源均价增长而继续回升。
费用率：销售和管理费用率保持低位稳定，得益于公司推行的事业合伙人机制，有效控制了成本费用。
销售表现：2016年万科实现地产销售金额3648亿元，市场占有率按金额升至3.1%。2017年预计销售金额4500亿元，同比增长23%。
投资策略：万科在2016年加大了土地投资力度，全年拿地总建面约3145万平米，拿地总地价1829亿元，与销售金额之比超过50%。公司聚焦主流城市，特别是二线城市，土地投资占比提升。
城市配套服务转型：万科从2014年起提出“三好住宅”+“城市配套服务商”的发展战略，物业管理、物流地产、商业地产、长租公寓、社区养老等业务均取得长足发展。
财务稳健：截至2016年末，万科在手现金达870亿元，短期有息负债覆盖率超过200%，净负债率仅为26%，处于行业较低水平。公司融资成本低于4%，财务状况十分稳健。
股东引入：2017年1月，深圳地铁集团以协议受让方式成为万科重要股东，有助于公司获取稀缺土地资源，推动“轨交+物业”模式发展。
盈利预测：预计2017、2018年EPS分别为2.27元和2.62元，维持“谨慎增持”评级。

关键信息

销售数据：2016年销售金额3648亿元，同比增长40%；2017年预计销售金额4500亿元，同比增长23%。
土地投资：2016年拿地总建面约3145万平米，拿地总地价1829亿元，与销售金额比值超过50%；二线城市拿地占比达81%。
物业与配套服务：
- 物业管理：2016年收入42.6亿元，同比增长43%，蝉联中国物业服务百强企业第一名。
- 物流地产：累计获取16城150万方，2016年新增项目10个，新增建面100万方。
- 商业地产：收购印力集团96.55%股权，设立商业地产投资基金，提升商业开发能力。
财务指标：
- 货币资金：2016年末达870亿元，短期有息负债覆盖率200%。
- 净负债率：2016年为26%，预计未来将逐步下降。
- 经营活动现金流：2016年净额达396亿元，连续8年净流入。
- 投资活动现金流：2016年净流出433.89亿元，主要用于土地储备和项目开发。
- 筹资活动现金流：2016年净流入312.97亿元，主要用于补充资金和降低负债。
估值指标：2016年市盈率11.31，市净率2.09，EV/EBITDA为8.22；预计2017年市盈率降至9.46，市净率降至1.72，EV/EBITDA降至6.70。
风险提示：政策调控可能导致销售低于预期；地价上升可能影响利润和规模的平衡。

投资评级

公司评级：谨慎增持，预计2017、2018年EPS分别为2.27元、2.62元。
行业投资评级：
- 买入：预期股价强于大盘10%以上。
- 持有：预期股价变动介于-10%至+10%。
- 卖出：预期股价弱于大盘10%以上。

联系方式

分析师：
- 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
- 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
- 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
- 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。
联系人：李飞，邮箱：gflifei@gf.com.cn。