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万科2014年上半年简评研究报告总结

核心内容

2014年上半年，万科营业收入小幅下降，但净利润和每股收益实现增长，体现了公司在行业下行周期中的稳健经营能力和盈利能力。公司通过投资净收益的显著提升，有效推动了利润增长，同时在财务结构和拿地策略上保持谨慎，进一步巩固了其市场地位。

主要观点

1. 业绩表现

• 营业收入：约409.62亿元，同比下降1.03%。
• 净利润：约48.09亿元，同比增长5.55%。
• 基本每股收益：0.44元，同比增长7.32%。
• 毛利率：30.92%，同比下降0.56%。
• 扣税后毛利率：21.88%，较2013年同期下降1.90个百分点。

2. 财务状况

• 有息负债：合计813.9亿元，其中人民币负债占比86.10%，外币负债占比13.90%。
• 净负债率：36.4%，显著低于行业平均水平。
• 货币资金：428.6亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款总和（222.8亿元）。
• 负债结构：一年以上有息负债占72.62%，银行借款占比45.03%，应付债券占比12.16%，其他借款占比42.81%。

3. 销售情况

• 销售面积：821.2万平方米，同比增长14.6%。
• 销售金额：1009.1亿元，同比增长20.6%。
• 全国商品住宅销售面积：4.25亿平方米，同比下降7.8%。
• 主力户型：144平方米以下户型占比达92%，符合主流市场需求。

4. 投资与拿地策略

• 新增项目：19个，按权益计算的占地面积约92.4万平方米，建筑面积约264.1万平方米，平均楼面地价约3665元/平方米。
• 小股操盘：新增项目中权益比例低于50%的项目有4个，50%或51%的项目有6个，显示公司继续推进轻资产运营模式。

5. 业绩锁定性

• 已售未竣工资源：约1747.4万平方米，合同金额约2027.6亿元，较上年末分别增长21.6%和24.9%。

关键信息

投资要点

• 事件：万科发布2014年半年报，显示营业收入略降，净利润增长。
• 分析与判断：
  • 竣工周期影响收入，但投资净收益推动利润增长。
  • 财务稳健，净负债率处于行业低位。
  • 销量逆势增长，主要受益于主流户型策略。

投资建议

• 评级：维持“推荐”评级。
• 推荐理由：
  • 公司产品定位刚需，需求有支撑。
  • 财务稳健，杠杆率低，抗风险能力强。
  • 行业调整中龙头公司受益，市占率有提升空间。
  • 事业合伙人制度绑定管理层与股东利益。
  • 项目合伙人制度下，公司投资更加谨慎。

估值与预测

• 每股利润预测：2014年预测为1.61元，对应PE为5.84倍。
• 关键财务与估值指标：
  • 2014年毛利率为31.47%，净利润率为10.91%。
  • 2014年PE为5.84倍，2015年预测为4.56倍。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策不达预期。
• 财务风险：市场波动可能影响公司财务状况。

分析师信息

• 分析师：赵强，房地产行业首席分析师。
• 联系方式：
  • 电话：(8621) 20252661
  • 邮箱：zhaoqiang_yj@chinastock.com.cn
  • 执业证书编号：S0130512050002

评级标准

• 推荐：公司股价预期超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上。
• 谨慎推荐：公司股价预期超越分析师所覆盖股票平均回报10%~20%。
• 中性：公司股价预期与分析师所覆盖股票平均回报相当。
• 回避：公司股价预期低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

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