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万科A（000002.SZ）总结

核心内容

万科A在2013年实现了稳健的业绩增长，保持了行业领先地位。公司通过优化管理、提升销售能力及合理推盘节奏，实现了销售规模的持续扩大，同时在毛利率方面有回升预期。此外，公司在坚守主业的同时，积极探索海外发展和轻资产运作模式，为公司长期发展提供了新的增长点。

主要观点

• 业绩表现：2013年实现净利润约151亿，同比增长20.46%，每股收益1.37元，基本符合市场预期。
• 毛利率回升：2013年结算毛利率为31.47%，预计2014年将回升至33%左右，主要受益于销售均价回升和土地储备成本稳定。
• 销售增长：2013年销售金额达1709.4亿元，同比增长21%，市占率保持2%，继续领跑行业。
• 拿地策略：2013年拿地总价1072亿，占销售金额的63%，区域聚焦主流市场，新开工面积增长50%，权益土储达4495万平米。
• 投资策略：公司通过“小股操盘”模式提高资金使用效率，同时积极拓展海外业务，提升品牌影响力。
• 财务表现：2013年公司EPS为1.37元，预计2014、2015年分别为1.68元和1.99元，维持“买入”评级。

关键信息

业绩亮点

• 收入增长：2013年营业收入1354亿元，同比增长31.33%。
• 利润增长：营业利润243亿元，同比增长15.46%；净利润151亿元，同比增长20.46%。
• 管理优化：管理费用率显著下降，推动ROE提升。
• 分红策略：公司注重股东回报，通过精装修和“小股操盘”提升盈利能力。

销售表现

• 销售面积：2013年销售面积1489.9万平米，同比增长15%。
• 销售结构：公司产品以中小户型为主，144平方米以下户型占比达91.5%。
• 去化能力：2013年整体货值3000亿，去化率超过55%；新推盘认购率保持在60%左右。

拿地与开工

• 拿地规模：2013年拿地总价1072亿，占销售金额的63%。
• 拿地区域：聚焦一二线城市，提升结算均价。
• 新开工面积：2013年新开工面积2131万平米，同比增长50%，创近两年新高。
• 土储情况：权益土储达4495万平米，同比增加14%。

海外探索与合作

• B转H：2013年公司成功完成B转H，提升国际知名度。
• 海外融资：公司通过海外债券融资，降低融资成本，提升财务灵活性。
• 合作项目：与美国铁狮门合作开发旧金山和纽约项目，拓展国际业务版图。

投资评级与展望

• 盈利预测：预计2014年EPS为1.68元，2015年为1.99元。
• 投资评级：维持“买入”评级，公司具备长期增长潜力。
• 风险提示：房地产市场整体风险放大可能影响销售和利润率。

财务数据概览

市场表现

• 销售增速：2013年销售金额同比增长21%，在行业整体下滑背景下表现突出。
• 2014年预测：销售规模预计达2100亿，同比增长23%。
• 市场占有率：2013年全国市占率维持在2%左右。

总结

万科A在2013年表现出色，实现了稳健增长和财务优化。公司通过聚焦主流市场、优化管理结构、提升销售能力以及拓展海外业务，巩固了其行业领先地位。同时，公司积极探索轻资产模式，提升资金使用效率和ROE水平。未来，随着销售和盈利的持续增长，公司有望进一步提升市场竞争力，值得长期关注。