20210402-财信证券-万科A-000002.SZ-稳健增长_多元业务齐发展_4页_496kb

公司点评总结

核心内容

本报告对万科A（000002.SZ）进行了详细的点评与财务分析，给出“推荐”投资评级，并预测其未来三年的盈利与估值表现。报告重点分析了公司的经营状况、财务指标、投资建议及潜在风险。

主要观点

1. 公司业绩表现

• 2020年业绩：实现营收4191.1亿元，同比增长13.92%；归母净利润415.16亿元，同比增长6.8%。
• 销售数据：2020年销售面积4,667.5万平方米，销售金额7,041.5亿元，分别增长13.5%和11.6%。
• 业务结构：住宅销售占比88.2%，商办销售占比7.9%，其他配套销售占比3.9%。
• 市场占有率：2020年集团在全国商品房市场占有率约为4.03%。

2. 毛利率与利润影响

• 毛利率下降：2020年销售毛利率为29.25%，较2019年下降7个百分点。
• 原因分析：主要由于前期高价拿地，房屋售价受限，低毛利项目进入结算。
• 毛利率修复预期：2018年拿地均价下降，或支撑毛利率修复。

3. 拿地与结算情况

• 拿地力度下降：2020年新增项目168个，总规划建筑面积3,366.5万平方米，权益规划建筑面积2,058.8万平方米，同比分别下降9.4%和16.9%。
• 已售未结资源：2020年合并报表范围内有4,918.6万平方米已售未竣工结算，合同金额合计约6,981.5亿元，支撑2021年结算收入增长。

4. 多元业务发展

• 物业业务：万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%。
• 租赁住宅：长租公寓营业收入25.40亿元，同比增长72.33%。
• 商业开发运营：营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。
• 仓储物流：万纬物流管理项目营业收入18.7亿元，同比增长37%。
• 多元化布局：公司持续拓展多元业务，提升整体盈利能力。

5. 财务指标分析

• 资产负债率：2020年剔除预收账款后为70.4%，仅超线0.4个百分点，有望进入绿档。
• 盈利预测：预计2021-2023年实现归母净利润分别为445.27亿元、481.41亿元、571.19亿元，对应EPS分别为3.83元、4.14元、4.92元。
• 估值指标：对应PE分别为7.78倍、7.20倍、6.07倍，合理区间为34.5-38.3元。

6. 投资建议

• 推荐评级：基于公司龙头地位、稳健财务指标及多元化业务发展，给予“推荐”评级。
• PE估值：2021年年底合理PE为9-10倍，对应股价34.5-38.3元。

关键信息

财务预测摘要

偿债能力

• 资产负债率：从84.4%降至81.0%，逐步改善。
• 流动比率：从1.13提升至1.50，显示短期偿债能力增强。
• 速动比率：从0.43降至0.37，短期流动性略有下降。
• 利息保障倍数：从15.16提升至21.11，显示偿债能力增强。

运营效率

• 固定资产周转天数：从12天降至6天，运营效率提升。
• 存货周转天数：从806天增至875天，显示存货管理压力。
• 总资产周转天数：从1,594天降至1,326天，资产使用效率提升。

投资回报率

• ROE：从20.7%降至17.4%，股东回报率下降。
• ROA：从3.2%提升至3.5%，资产回报率有所改善。
• ROIC：从30.1%降至15.0%，投资回报率下降。

风险提示

• 地产销售不及预期：受市场环境影响，销售可能低于预期。
• 监管趋严：房地产行业政策变化可能影响公司经营。

投资评级系统说明

• 股票投资评级：

  • 推荐：投资收益率超越沪深300指数15%以上。
  • 谨慎推荐：相对沪深300指数变动幅度为5%一15%。
  • 中性：相对沪深300指数变动幅度为-10%一5%。
  • 回避：投资收益率落后沪深300指数10%以上。

• 行业投资评级：

  • 领先大市：行业指数涨跌幅超越沪深300指数5%以上。
  • 同步大市：行业指数涨跌幅相对沪深300指数变动幅度为-5%一5%。
  • 落后大市：行业指数涨跌幅落后沪深300指数5%以上。

免责声明

• 本报告仅供财信证券有限责任公司客户及员工使用。
• 报告信息来源于公开资料，不保证其准确性、完整性或可靠性。
• 报告不构成任何广告，不构成投资建议。
• 投资者应自行关注信息更新，且投资决策与本公司无关。
• 本报告版权为财信证券所有，未经许可不得复制、发表、引用或传播。