20160314-广发证券-万科A-000002.SZ-事业合伙人制度力量凸显_12页_1mb

万科A (000002.SZ) 总结

核心内容

万科A在2015年及后续年份展现出强劲的财务表现与业务拓展能力，其核心内容包括：

• 结算收入高增长，净利润率渐企稳
  2015年，万科实现结算收入1955亿元，同比增长34%；归属净利润181亿元，同比增长15%；每股收益为1.64元。结算毛利率稳定在30%左右，受益于跟投制度，有效控制拿地成本和费用。

• 销售保持龙头地位，合理补充土地资源
  2015年签约销售金额2615亿元，同比增长22%，连续三年增速超过20%。预计2016年销售规模将达3150亿元。万科在主流城市加大土地投资力度，拿地静态毛利率达33%，高于当前毛利率水平。

• 物业、物流、长租公寓等新业务突破
  万科物业服务合同约定建筑面积达2.15亿平米，同比增长108%；物流地产获取104万方用地；长租公寓开业超过1000间，另有2万间在筹备中，预计2017年将达15万间。

• 财务稳健，重视股东回报
  万科现金对短债覆盖率超200%，净负债率不到20%；ROE维持在18%以上；现金分红80亿元，股利支付率超40%。三大国际评级机构对万科的信用评级均为国内房企最高。

主要观点

• 万科通过实施事业合伙人制度，在销售增长、成本控制和拿地精选方面取得显著成效。
• 该制度促进了物业管理的规模扩张，推动万科在新业务领域实现突破。
• 土地投资方面，万科加大投入，区域分布以一线及主流二线城市为主，拿地价格合理，毛利率高。
• 万科在财务指标上保持稳健，注重股东回报，为未来持续发展奠定基础。

关键信息

财务表现

• 2015年：营业收入1955亿元，同比增长34%；归属净利润181亿元，同比增长15%；EPS为1.64元。
• 2016年预计：营业收入2241.58亿元，同比增长14.6%；归属净利润213.1亿元，同比增长17.6%；EPS预计1.93元。
• 2017年预计：营业收入2588.21亿元，同比增长15.5%；归属净利润249.47亿元，同比增长17.1%；EPS预计2.26元。
• 2018年预计：营业收入2981.5亿元，同比增长15.2%；归属净利润290.93亿元，同比增长16.6%；EPS预计2.64元。

财务指标

• 现金对短债覆盖率：2015年超200%，2016年预计为200%。
• 净负债率：2015年为20%，预计2016年为21.6%，2017年为19.2%，2018年为15.7%。
• ROE：2015年为18.1%，预计2016年为17.6%，2017年为17.1%，2018年为16.6%。
• 现金分红：2015年为80亿元，占归属净利润的44%。
• 市盈率（P/E）：2015年为14.9，预计2016年为12.7，2017年为10.8，2018年为9.3。
• 市净率（P/B）：2015年为2.69，预计2016年为2.22，2017年为1.85，2018年为1.54。
• EV/EBITDA：2015年为9.51，预计2016年为8.49，2017年为7.66，2018年为6.88。

销售与土地

• 2015年签约销售金额2615亿元，连续三年增速超20%，市场占有率稳步上升。
• 土地投资力度加大，2015年拿地金额947亿元，占签约销售金额的36%；拿地静态毛利率达33%。

新业务拓展

• 物业管理：服务面积达2.15亿平米，同比增长108%，受益于“睿服务”体系和事业合伙人机制。
• 物流地产：获取104万平米土地，形成以核心城市群为基础的网络化布局。
• 长租公寓：已开业超1000间，预计2017年达15万间，成为行业领跑者。

风险提示

• 引入战投进度存在不确定性。
• 下半年销售不及预期。

投资评级

• 公司评级：买入
• 预期未来12个月股价表现：强于大盘15%以上

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620
• 深圳市：深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦17楼，邮政编码518000
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045
• 上海市：上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼，邮政编码200120

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