房地产海外研究_新加坡商业REITs表现跟踪_11页_818kb

新加坡商业 REITs 表现跟踪总结

核心内容

新加坡商业 REITs 市场整体表现稳健，具备较强的资产价值韧性。分析师胡孝宇认为，市场对新加坡资产的需求依然较强，主要得益于新加坡资产的避险属性及前期借贷成本下降，这有助于支撑优质物业业主的资产净值（NAV）。同时，资本化率下行可能削弱收购项目对派息的增厚效应，因此具备成熟资产增值改造/再开发能力、资本循环操作规范且资产负债表稳健的 S-REITs 或更具优势。

主要观点

• 市场表现：新加坡资产需求韧性较强，优质物业NAV支撑良好，但资本化率下行可能影响派息。
• 工业地产 REITs：需求强劲，净吸收量高于供给，租金增长显著。人工智能、半导体和精密制造企业推动高标准工业厂房需求，现代仓储物流、数据中心等资产更具运营优势。
• 零售地产 REITs：出租率维持稳定，但受经营成本高企、消费情绪走弱及租户整合影响，整体零售市场压力仍存。具备优秀资产的S-REITs有望表现优于整体市场。
• 办公地产 REITs：CBD甲级写字楼新增供应有限，空置率下降，出租率维持高位。写字楼租赁需求向更多领域延伸，如商业银行、财富管理机构等。

关键信息

市场趋势

• 新加坡REITs市场是全球主要交易市场之一，商业地产是其核心底层资产。
• 2026年Q1，新加坡工业地产净吸收量达230万平方英尺，高于新增供给量140万平方英尺，租金环比增长0.4%，同比增长2.3%。
• 零售物业出租率稳定在93.7%，接近2024年四季度高点。
• CBD甲级写字楼租金指数200.2，空置率降至10.8%，预计2026年末空置率将保持在4.0%以下。

政策与规划

• 新加坡政府规划的纬壹科技城（One-North）和榜鹅数字园区创新孵化基地（LaunchPad）将在2026年末至2028年逐步落地，利好优质商务园区资产。
• JTC预计2027年将新增173万平方米工业地产，租赁需求将更加具有选择性。

投资建议

• 建议关注具有优秀商业地产资产及运营能力的公司。
• 新加坡REITs市场发展具有引导意义，我国商业地产REITs正在稳步推进，有望盘活优质资产。

风险提示

• 全球宏观经济不及预期。
• 新加坡利率快速飙升。
• 2027-2028年水电气等成本重新定价。
• 新加坡消费不及预期。
• 新加坡企业退租办公楼。
• 全球游客出行骤降。
• 新加坡产业规划推进不及预期。

图表与数据

• 图1：2010年至今新加坡政府债券收益率。
• 图2：2023-2026年Q1工业地产出租率。
• 图3：2023Q2-2026Q1新加坡工业地产净吸纳量。
• 图4：2023-2026年Q1工业地产库存。
• 图5：2026-2030年新加坡工业地产供给规模。
• 图6：2017-2026年每季度新加坡零售物业空置率。
• 图7：2018-2026Q1新加坡零售指数。
• 图8：2020-2026年新加坡中心区域私人零售空间租金指数。
• 图9：2019-2026Q1新加坡写字楼价格指数、租金指数及空置率。
• 图10：2019-2026Q1办公楼供应规模。
• 图11：2019-2026Q1新加坡全岛私人和公用办公楼空置规模。

评级标准

分析师简介

• 胡孝宇：房地产行业分析师，拥有6年研究经验，毕业于同济大学金融学，现为中国银河证券研究院成员。
• 联系方式：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn

免责声明

• 本报告仅供参考，不构成投资建议。
• 银河证券不对因使用本报告而导致的损失负责。
• 报告内容及观点基于可靠资料，但不保证其准确性或完整性。
• 报告版权归银河证券所有，保留最终解释权。