ABS系列之房地产REITs篇二：聚焦类REITs市场的3个问题-20190603-兴业证券-11页_1mb

类REITs市场分析总结

核心内容概述

本文聚焦中国类REITs市场，分析其与成熟市场REITs的税收差异、对地产市场的影响以及投资类REITs需关注的风险点。通过对比国内外REITs税收政策、收益结构及市场表现，提出在当前政策背景下，类REITs的发展空间与投资价值。

主要观点与关键信息

1. 类REITs与真REITs的税收差异

• 我国类REITs税收较重：在设立、存续和退出环节均面临较高的税负，包括增值税、土地增值税、企业所得税、房产税等。
• 成熟市场税收优惠：美国、日本、新加坡、中国香港等地在REITs分红环节提供税收优惠，但对资本利得无免税政策，旨在引导REITs追求长期稳定的租金收入。
• 税收优惠对收益影响显著：假设四种从弱到强的税收优惠情形，可使类REITs持有期收益率分别提升0.70、1.64、2.24、2.85个百分点，从原始情境下的2.11%提升至4.96%。
• 公募REITs将带来额外收益：若公募REITs推出，投资者实际回报还将包括物业估值上涨带来的资本利得。

2. REITs对我国地产市场的影响

• 拓宽融资渠道：REITs为我国房地产市场提供了新的融资方式，有助于缓解融资压力，特别是在监管趋严、非标融资受限的背景下。
• 对住宅市场影响有限：由于住宅租金收益率低，且物业估值增长快，REITs对住宅市场价格影响不大。
• 商业地产更具投资价值：零售REITs的租金回报率较高（5.5%-12%），且空置率较低（3%-8%），风险收益比更优，性价比更高。

3. 投资类REITs需关注的风险点

• 基础资产层面：需关注税收影响下本息覆盖倍数的真实性，类REITs的折价发行与自持次级结构可能影响实际收益。
• 交易结构层面：需警惕SPV与原始权益人现金流的混同风险，避免道德风险的发生。
• 偿付安排层面：关注优先回购权的权利维持费是否公允，该费用本质为期权费，过高可能影响投资者收益。

结论与建议

• 类REITs在当前税收环境下收益较低，但税收优惠将显著提升其吸引力。
• REITs对我国地产市场的影响主要体现在融资渠道的拓展，对住宅市场影响有限，而对商业地产有积极意义。
• 投资类REITs需谨慎评估基础资产、交易结构及偿付安排，尤其是优先回购权和权利维持费的合理性。

风险提示

• REITs市场发展不及预期。
• 房地产监管政策出现超预期变化。

投资评级说明

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