房地产行业：以越秀REIT案例为起点纵览全球REITs发展，透视内地公募REITs破冰之旅-20200521-东兴证券-30页_1mb

以越秀REIT为起点纵览全球REITs发展及内地公募REITs破冰之旅总结

核心内容

越秀REIT（0405.HK）是全球首支投资中国内地物业的上市REITs，成立于2005年，隶属于越秀集团。其交易结构通过BVI公司间接持有物业资产，实现了避税目的，同时提升了资产运营的灵活性。基金运营以90%以上的可分配收入向投资者分红，连续14年实现100%分红。截至2019年底，其持有8处物业，总产权面积达97.3万平方米，整体出租率为92.6%，物业组合整体估值为349.61亿元。

主要观点

• 越秀REIT的交易结构：采用BVI公司间接持有物业资产，具有避税优势，同时便于资产的收购与退出。
• 运营模式：采用内部管理模式，提升管理专业性并降低运营成本。
• 投资标的：物业类型多样，包括写字楼、商业综合体、批发市场等，分布于广州、上海、武汉等核心城市，具备较强的抗风险能力。
• 税收政策：通过BVI公司持有物业，可享受一定的税收优惠，但受内地政策变化影响较大。
• 规模发展：基金收入总额从2007年的4.02亿港元增长至2019年的20.58亿元人民币，资产规模持续扩大。

关键信息

1. 全球REITs发展概况

• 香港REITs：2003年引入，2014年修订《守则》，允许投资内地物业。截至2020年5月，共有12只REITs上市，总市值约302.25亿美元。采用契约型结构，税收优惠力度大，包括资产转让、运营及分红环节。
• 新加坡REITs：1999年起步，2002年推出首支REITs。截至2020年5月，共有35只REITs上市，总市值约592.3亿美元。税收政策包括资本利得免税、分红免税等，对境外公司较为友好。
• 美国REITs：1960年创立，采用公司型架构，税收优惠集中在持有与运营环节。截至2020年5月，共有236只REITs上市，总市值约10683.7亿美元。

2. 中国内地的REITs发展

• 类REITs模式：2003年引入，2014年改为备案制，加速发展。截至2019年底，共发行68只，累计金额达1402.81亿元。
• 交易结构：以“专项计划+私募基金”为主，优先级产品向市场发行，收益固定。
• 税收政策：缺乏专门的REITs税法，税收复杂，未能实现与海外REITs类似的税收优惠。
• 与公募REITs的区别：类REITs未达到标准公募REITs的法律地位和运作规范，存在标准化程度低、税务负担重、流动性差等问题。

3. 内地公募REITs的发展

• 政策背景：2020年4月，证监会、发改委联合发布试点通知，标志着内地公募REITs正式破冰。
• 组织架构：采用“公募基金+ABS”模式，与越秀REIT的结构不同，但具有更高的透明度和规范性。
• 发展前景：基础设施REITs将为整体REITs发展奠定基础，商业地产有望纳入REITs范围，提升行业流动性。

未来展望

• 基础设施REITs：将成为中国版公募REITs发展的基础，有助于优化资产结构，提高资金使用效率。
• 商业地产纳入REITs：有助于商业地产公司实现资产证券化，降低财务杠杆，提升运营效率。
• 双平台模式：越秀REIT与越秀地产的互动模式，为未来商业地产公司提供了参考，有助于构建“开发+运营+金融”一体化的商业模式。

需要解决的问题

• 认知误区：对REITs属性和其与房地产市场关系的理解仍存在偏差。
• 租金回报低：制约REITs的吸引力，影响投资者信心。
• 税收政策不完善：需进一步探索税收优惠，提升产品竞争力。
• 专业人才不足：影响公募REITs的稳定运营和发展。

风险提示

• 法规变化风险：内地或香港REITs相关法规可能发生变化，影响基金运营。
• 政策落地风险：公募REITs试点政策可能不及预期，影响市场发展。
• 发行规模风险：公募REITs发行规模可能低于预期，影响市场接受度。
• 管理与运营风险：REITs的管理和运营过程中可能存在不确定性，影响资产价值。

总结

越秀REIT作为中国内地首个投资内地物业的REITs，为后续内地公募REITs的发展提供了重要借鉴。其交易结构、运营模式及税收政策均体现了REITs产品的特点。然而，随着内地政策的收紧，其模式已难以复制。当前内地正逐步推进公募REITs，未来有望在基础设施及商业地产领域实现更大发展，但需解决租金回报、税收优惠、专业人才等问题，以确保REITs的可持续发展。