20260712-中国银河-_银河东盟产业研究_新加坡商业REITs表现跟踪_房地产海外研究_3页_442kb

新加坡商业REITs表现跟踪总结

核心内容概述

本报告聚焦新加坡商业REITs（S-REITs）的市场表现及各细分领域（工业、零售、办公）的运行情况，分析其投资价值及潜在风险。报告指出，尽管全球宏观经济环境存在不确定性，但新加坡资产仍展现出一定的避险属性和需求韧性，尤其在工业、办公和零售地产领域表现较为突出。

主要观点

1. 市场表现

• 新加坡资产的避险属性及前期借贷成本下降，支撑了优质物业的资产净值（NAV）。
• 资产价值的韧性有助于企业进行资产处置、回笼资金并循环投资，释放存量价值。
• 资本化率的下行可能削弱收购项目对派息的增厚效应。
• 具备资产增值改造能力、资本循环操作规范及稳健资产负债表的S-REITs更具竞争优势。

2. 工业类REITs

• 工业地产REITs受益于结构性需求红利，尤其受到人工智能、半导体和精密制造等产业的推动。
• JTC数据显示，2026年第一季度市场净吸收量达230万平方英尺，高于新增净供给140万平方英尺。
• 租金环比增长0.4%，同比增长2.3%，空置率收窄至11.1%。
• 现代仓储物流、高标准工业厂房、数据中心和具备再开发潜力的资产具有更强的运营优势。

3. 零售类REITs

• 新加坡全岛零售物业出租率维持在93.7%的稳定水平，接近2024年四季度后的高点。
• 零售市场仍面临经营成本高企、消费情绪走弱及租户整合/缩减规模等压力。
• 拥有优质资产的S-REITs相比整体市场更具韧性。

4. 办公类REITs

• 新加坡中心城区写字楼租金指数2026年第一季度为200.2，较2025年Q4下降0.4%。
• 空置率进一步收紧至10.8%，预计2026年末将维持在4.0%以下。
• CBD甲级写字楼新增供应有限，远低于过去10年的净需求量，加剧租赁竞争。
• 持有优质CBD写字楼资产的REITs有望维持高出租率和正向租金调升。

关键信息

• 市场趋势：新加坡REITs市场整体表现稳健，优质资产具备抗压能力。
• 租金表现：工业地产租金上涨显著，办公地产租金虽小幅下降，但空置率持续收窄。
• 供应与需求：工业地产需求旺盛，办公地产供应受限，零售地产面临结构性挑战。
• 投资逻辑：具备资产增值能力、资本循环效率高、资产负债表稳健的S-REITs更具投资价值。

投资建议

• 工业类REITs：建议关注具备结构性需求红利及资产再开发潜力的标的。
• 办公类REITs：在供应有限背景下，持有优质CBD资产的REITs有望受益于租金增长和空置率下降。
• 零售类REITs：需关注经营成本与租户整合带来的压力，但优质资产仍具备抗跌能力。
• 整体策略：建议关注新加坡市场中具备长期运营能力和资产增值潜力的REITs。

风险提示

• 全球宏观经济不及预期；
• 新加坡利率快速上升；
• 2027-2028年水电气成本重新定价；
• 消费不及预期；
• 企业退租办公楼；
• 全球游客出行骤降；
• 产业规划推进不及预期。

报告信息

• 报告标题：【银河地产】新加坡商业REITs表现跟踪_房地产海外研究
• 发布日期：2026年7月10日
• 分析师：胡孝宇
• 分析师资质：中国银河证券房地产行业分析师，S0130523070001
• 教育背景：美国东北大学金融学硕士，同济大学金融学学士
• 工作经验：曾任职于天风证券，拥有4年房地产研究经验
• Wind金牌分析师：2022年Wind金牌分析师第5名

CGS评级体系

• 行业评级：
  • 推荐：相对基准指数涨幅10%以上；
  • 中性：相对基准指数涨幅在-5%~10%之间；
  • 回避：相对基准指数跌幅5%以上。
• 公司评级：根据具体公司表现进行评估。