20260706-中国银河-房地产海外研究_新加坡商业REITs表现跟踪_11页_734kb

新加坡商业 REITs 表现跟踪总结

核心内容

本报告分析了新加坡商业 REITs 的市场表现及不同资产类型的前景，为投资者提供了基于当前市场环境的投资建议。新加坡 REITs 市场作为全球主要交易市场之一，其商业地产资产具有较强的吸引力，尤其在工业、零售和办公地产领域表现各异。

主要观点

• 市场表现：新加坡资产具有避险属性，前期借贷成本下降支撑了优质物业的资产净值（NAV），但资本化率下行可能削弱收购项目对派息的增厚效应。
• 工业地产 REITs：需求强劲，净吸收量高于供给，租金持续上涨，空置率下降。人工智能、半导体和精密制造企业推动高标准工业厂房需求，现代仓储物流、数据中心和可再开发资产更具优势。
• 零售地产 REITs：出租率稳定在 93.7%，但整体零售市场面临经营成本高企、消费情绪走弱和租户整合等压力。具备优秀资产的 REITs 更具韧性。
• 办公地产 REITs：CBD 甲级写字楼新增供应有限，空置率维持低位，出租率有望保持高位。传统办公用户以外的租赁需求增加，如商业银行、财富管理机构和人工智能企业。
• 投资建议：建议关注具有优质商业地产资产和良好运营能力的公司，尤其是工业地产和办公地产。新加坡 REITs 市场发展对我国商业地产 REITs 具有借鉴意义。

关键信息

市场表现

• 新加坡资产的避险属性和借贷成本下降支撑了优质物业的 NAV。
• 资产价值韧性有助于企业处置资产、回笼资金并循环投资。
• 资本化率下行可能影响收购项目对派息的增厚效应。
• S-REITs 具备成熟资产增值能力、资本循环规范及稳健资产负债表更有优势。

工业地产 REITs

• 2026 年 Q1 净吸收量为 230 万平方英尺，高于新增供给 140 万平方英尺。
• 租金环比增长 0.4%，同比增长 2.3%，空置率收窄至 11.1%。
• 人工智能、半导体和精密制造企业推动高标准工业厂房需求。
• JTC 预计 2027 年新增供给 173 万平方米，租赁需求更具选择性。
• 现代仓储物流、高标准厂房、数据中心和可再开发资产更具运营优势。

零售地产 REITs

• 全岛零售物业出租率稳定在 93.7%，接近 2024 年四季度高点。
• 面临经营成本高企、消费情绪走弱和租户整合等压力。
• 公共交通便利的区位、目的地型购物中心和一体化综合购物中心更具韧性。
• 核心优质购物中心需求保持韧性，支撑 NAV。

办公地产 REITs

• 2026 年 Q1 新加坡中心城区写字楼租金指数 200.2，较 2025 年 Q4 下降 0.4。
• 空置率进一步收紧至 10.8%，预计 2026 年末保持在 4.0% 以下。
• 新增供应有限，优质办公场地面临更激烈竞争。
• 租赁需求扩展至商业银行、财富管理机构等非传统办公用户。
• CBD 甲级写字楼是核心资产，具有高出租率和正向租金调升率。

投资建议

• 新加坡 REITs 市场具有全球影响力，商业地产是其主要底层资产。
• 工业地产需求强劲，零售地产出租率稳定，办公地产供应有限。
• 建议关注具备优质商业地产资产和良好运营能力的公司，尤其在工业和办公领域。

风险提示

• 全球宏观经济不及预期。
• 新加坡利率快速飙升。
• 2027-2028 年水电气等成本重新定价。
• 新加坡消费不及预期。
• 企业退租办公楼。
• 全球游客出行骤降。
• 产业规划推进不及预期。

图表目录

• 图1：新加坡政府债券收益率（2010年至今）
• 图2：工业地产出租率（2023-2026年Q1）
• 图3：工业地产净吸纳量（2023Q2-2026年Q1）
• 图4：工业地产库存（2023-2026年Q1）
• 图5：工业地产供给规模（2026-2030年）
• 图6：零售物业空置率（2017-2026年）
• 图7：零售指数（2018-2026年Q1）
• 图8：私人零售空间租金指数（2020-2026年）
• 图9：写字楼价格指数、租金指数及空置率（2019-2026年Q1）
• 图10：办公楼供应规模（2019-2026年Q1）
• 图11：办公楼空置规模（2019-2026年Q1）

分析师信息

• 分析师：胡孝宇
• 研究经验：6年房地产研究经验
• 教育背景：美国东北大学硕士，同济大学金融学学士
• 曾就职：天风证券
• 现就职：中国银河证券研究院
• 联系方式：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn

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