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房地产行业深度报告：REITs市场研究（新加坡与香港篇）

核心内容

本报告对新加坡与香港REITs市场进行了深入分析，探讨其发展背景、制度设计、市场现状、投资回报以及经验教训，旨在为中国REITs市场的发展提供参考。

主要观点

1. REITs的诞生背景

• 社会经济背景：新加坡与香港在REITs推出时均处于宏观经济周期下行阶段，政府希望通过吸引社会资本参与不动产投资来盘活存量资产，刺激经济恢复。
• 房地产行业背景：住宅市场趋于饱和，而商业地产市场供需两旺，为REITs提供了优质的底层资产支持。

2. 制度设计

• 设立要求：新加坡和香港均对REITs的资产结构、投资标的持有年限及负债比率设置严格限制，确保资产质量和运营稳定性。
• 税收优惠：两地均提供较为宽松的税收政策，如免税分红、降低股息税、印花税等，提升市场吸引力。
• 组织架构：采用契约型结构，由独立受托人管理资产，管理人负责日常运营，确保透明度与专业性。

3. 投资回报

• 长期表现：新加坡与香港REITs长期收益率较高，波动性较小，且与其他投资品相关性较低。
• 具体数据：
  • 香港REITs自2005年上市至2019年底，累计年化收益率达9.35%，高于恒生指数的6.37%。
  • 工业/物流、医疗健康等物业类型在亚太REITs市场中表现尤为突出，长期收益率领先。

4. 经验教训

• 金融危机影响：2008年金融危机后，香港REITs遭遇发行寒冬，市场吸引力下降。
• 政策与市场限制：香港REITs对资产结构、负债比率等要求严格，加之本身为低税区，导致其在投资市场中处于劣势。
• 借鉴意义：中国在推进REITs时需合理权衡风险防范与投资激励，提升市场竞争力。

关键信息

1. 新加坡REITs发展

• 发展历程：1999年5月，新加坡金融管理局颁布《财产信托指引》，2000年11月更新，2001年推出“税务透明待遇”，2002年7月，第一支REITs——凯德商用新加坡信托（CMT）上市。
• 市场现状：截至2020年5月，新加坡共有35只REITs上市，总市值约592.3亿美元。
• 收益率表现：工业/物流、购物中心、医疗健康等物业类型表现突出，1年期年化收益率达31.4%，5年期为11.5%。
• 代表案例：
  • 凯德商用新加坡信托（CMT）：市值最大，主要投资于优质购物中心。
  • 凯德商用中国信托（CRCT）：2006年成立，投资中国九个城市，总可出租面积达86.2万平方米。
  • 吉宝数据中心REITs（Keppel DC REIT）：亚洲首个IDC REITs，资产遍布多个国家，运营良好，价格走势高于其他指数。

2. 香港REITs发展

• 设立背景：1998年亚洲金融危机后，香港经济疲软，政府希望通过REITs提振市场信心。
• 制度发展：2003年8月，香港证监会发布《房地产投资信托基金守则》；2005年，第一支REITs上市；2014年守则进一步修订，提高灵活性。
• 市场现状：截至2020年6月，香港共有12只REITs上市，总市值约2867.7亿港元，占亚洲REITs市场约16%。
• 收益率表现：恒生REITs指数自2005年上市至2019年底，年化收益率达9.35%。
• 代表案例：
  • 越秀REIT：2005年12月上市，是全球首支投资中国内地物业的REITs，主要资产位于广州、上海、武汉。
  • 领展房产基金：由香港房屋委员会发起，是香港REITs的代表之一。

风险提示

• REITs推进力度不及预期。

投资建议

• 尽管公募REITs试点暂未对住宅和商业地产开放，但随着基建REITs的发展，未来基础资产类型或将扩容，建议长期关注拥有优质商业地产资源的房地产公司。

重点公司财务数据

图表目录

• 图1：REITs在全球的发展情况
• 图2：已设立REITs的国家和地区的发展程度
• 图3：全球REITs市值前十的国家
• 图4：全球REITs数量
• 图5：新加坡GDP增长情况
• 图6：新加坡人均可支配收入及消费
• 图7：新加坡总人口情况
• 图8：新加坡人口结构分布
• 图9：新加坡金融保险业GDP变化
• 图10：房价指数变化
• 图11：各类房屋租金指数变化
• 图12：建设中新宅数量变化
• 图13：商业地产库存量变化
• 图14：新加坡REITs发展历程
• 图15：新加坡REITs结构
• 图16：新加坡REITs基本业态分布
• 图17：新加坡REITs不同业态的收益率
• 图18：亚太REITs市场各物业类型年化综合收益率
• 图19：新加坡REITs与其他指数的比较
• 图20：2002-2020年各大资产间相关系数图
• 图21：“REITs+PE Funds”双基金模式
• 图22：CRCT分布图
• 图23：CRCT产品结构
• 图24：凯德集团营业收入变化
• 图25：凯德集团净利润变化
• 图26：凯德集团业务收入地域分布
• 图27：凯德集团业态分布
• 图28：2015-2019年CRCT的交易表现比较
• 图29：2019年底收益率比较
• 图30：吉宝DCREIT分布图
• 图31：吉宝DCREIT组织结构图
• 图32：吉宝DC净收入变化
• 图33：吉宝DC分派收益率变化
• 图34：吉宝DC收入组成
• 图35：吉宝DCREIT价格走势
• 图36：香港GDP总量及增速情况
• 图37：香港恒生指数
• 图38：香港城镇化率
• 图39：香港人口结构图
• 图40：香港住宅价格指数同比
• 图41：香港住宅销售量
• 图42：香港住宅空置率
• 图43：香港住宅竣工量
• 图44：香港物业市场回报率
• 图45：香港商业地产空置率
• 图46：香港商业地产存量
• 图47：香港各类物业租金指数
• 图48：亚洲REITs市值规模分布
• 图49：香港REITs市场发展情况
• 图50：香港REITs历次守则修订情况
• 图51：香港上市REITs典型交易结构
• 图52：恒生REIT指数与恒生指数走势比较
• 图53：恒生REIT指数与恒生香港30走势比较
• 图54：越秀REIT的组织架构
• 图55：越秀REIT组织架构
• 图56：2002年重组前所有权结构
• 图57：2002年重组后所有权结构
• 图58：越秀投资将四处物业转让给BVI公司后的所有权结构
• 图59：越秀REIT营收情况
• 图60：越秀REIT分红情况
• 图61：物业资产增加与退出机制
• 图62：越秀地产、越秀房产基金常态互动模式
• 图63：越秀REIT持有物业