> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 新加坡商业REITs表现跟踪总结 ## 核心内容概述 本报告对中国银河证券房地产海外研究团队对新加坡商业REITs（S-REITs）市场表现的跟踪分析进行了总结，重点围绕工业、零售和办公类REITs的市场动态展开，同时提示了潜在的投资风险。 ## 主要观点 - **市场表现**：新加坡资产的避险属性及前期借贷成本下降，有助于支撑优质物业业主的资产净值（NAV），尤其是核心资产标的。资产价值的韧性有利于企业进行资产处置、回笼资金并循环投资，从而释放存量价值。但资本化率的下行可能削弱收购项目对派息的增厚效应。 - **工业类REITs**：新加坡工业地产市场具备结构性需求红利，租金上涨仍是净收入增长的核心驱动力。根据JTC数据，2026年第一季度市场净吸收量达230万平方英尺，高于新增净供给140万平方英尺，带动租金环比增长0.4%、同比增长2.3%。空置率降至11.1%。人工智能、半导体和精密制造等产业持续推动高标准工业厂房的需求，具备再开发潜力的资产更具运营优势。 - **零售类REITs**：全岛零售物业出租率稳定在93.7%，接近2024年四季度高点。然而，由于经营成本上升、消费情绪减弱以及租户整合或缩减规模，零售市场仍面临一定压力。拥有优质资产的S-REITs有望在整体市场中表现出更强的韧性。 - **办公类REITs**：2026年第一季度，新加坡中心城区写字楼租金指数为200.2，较2025年第四季度下降0.4%。空置率进一步收紧至10.8%。根据戴德梁行数据，2026年CBD甲级写字楼新增供应年均仅40万平方英尺，远低于过去10年年均90万平方英尺的净需求，预计到2026年末空置率将维持在4.0%以下。优质CBD写字楼资产将面临更激烈的租赁竞争，支撑高出租率和租金调升。 ## 关键信息 ### 市场趋势 - 新加坡资产具备避险属性，需求韧性较强。 - 资产净值（NAV）有望受益于资本化率的稳定或下行。 - 优质资产的持有者在资本循环和资产增值方面更具优势。 ### 行业细分表现 - **工业地产**： - 净吸收量高于供给，租金持续增长。 - 人工智能、半导体等产业推动高标准厂房需求。 - 现代仓储物流、数据中心等资产更具运营潜力。 - **零售地产**： - 出租率稳定，但面临成本高企、消费疲软和租户调整压力。 - 优质资产的REITs具备更强的市场韧性。 - **办公地产**： - CBD甲级写字楼供应有限，空置率有望持续下降。 - 租户对优质办公空间的竞争加剧，支撑租金和出租率。 ### 投资建议 - 建议关注具备资产增值潜力、资本循环能力强、资产负债表稳健的S-REITs。 - 工业类REITs因结构性需求红利和增值空间，更具吸引力。 - 办公类REITs在供应限制下，可能维持较高出租率和租金增长。 ## 风险提示 1. 全球宏观经济不及预期。 2. 新加坡利率快速上升。 3. 水电气等成本重新定价。 4. 消费不及预期。 5. 企业退租办公楼。 6. 全球游客出行骤降。 7. 新加坡产业规划推进不及预期。 ## 报告来源 - **报告名称**：【银河地产】新加坡商业REITs表现跟踪_房地产海外研究 - **发布日期**：2026年7月6日 - **分析师**：胡孝宇 - **分析师资质**：中国银河证券房地产行业分析师，S0130523070001 ## 相关报告 - 【银河东盟产业研究】AI时代下，泰国数据中心蓬勃发展——房地产海外研究 - 【银河地产胡孝宇】行业动态 2026.6 | 销售均价环比提高，投资累计同比依然承压 - 【中国银河地产】2026年中期策略：磨底迹象初现，新周期值得期待 ```