20260707-中国银河-_银河东盟产业研究_新加坡商业REITs表现跟踪_房地产海外研究_3页_440kb

报告摘要

新加坡商业REITs表现跟踪总结

核心内容概述

本报告对中国银河证券房地产海外研究团队对新加坡商业REITs（S-REITs）市场表现的跟踪分析进行了总结，重点围绕工业、零售和办公类REITs的市场动态展开，同时提示了潜在的投资风险。

主要观点

市场表现：新加坡资产的避险属性及前期借贷成本下降，有助于支撑优质物业业主的资产净值（NAV），尤其是核心资产标的。资产价值的韧性有利于企业进行资产处置、回笼资金并循环投资，从而释放存量价值。但资本化率的下行可能削弱收购项目对派息的增厚效应。
工业类REITs：新加坡工业地产市场具备结构性需求红利，租金上涨仍是净收入增长的核心驱动力。根据JTC数据，2026年第一季度市场净吸收量达230万平方英尺，高于新增净供给140万平方英尺，带动租金环比增长0.4%、同比增长2.3%。空置率降至11.1%。人工智能、半导体和精密制造等产业持续推动高标准工业厂房的需求，具备再开发潜力的资产更具运营优势。
零售类REITs：全岛零售物业出租率稳定在93.7%，接近2024年四季度高点。然而，由于经营成本上升、消费情绪减弱以及租户整合或缩减规模，零售市场仍面临一定压力。拥有优质资产的S-REITs有望在整体市场中表现出更强的韧性。
办公类REITs：2026年第一季度，新加坡中心城区写字楼租金指数为200.2，较2025年第四季度下降0.4%。空置率进一步收紧至10.8%。根据戴德梁行数据，2026年CBD甲级写字楼新增供应年均仅40万平方英尺，远低于过去10年年均90万平方英尺的净需求，预计到2026年末空置率将维持在4.0%以下。优质CBD写字楼资产将面临更激烈的租赁竞争，支撑高出租率和租金调升。