> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 新加坡商业 REITs 表现跟踪总结 ## 核心内容 本报告由分析师胡孝宇撰写，主要分析新加坡商业 REITs（S-REITs）市场表现及投资前景，涵盖工业、零售和办公三大地产类型。报告指出，新加坡 REITs 市场具备较强的资产价值韧性，同时面临一定的风险因素，为投资者提供了相关建议。 ## 主要观点 ### 1. 市场表现 - 新加坡资产具有避险属性，且前期借贷成本下降，支撑优质物业业主的资产净值（NAV）。 - 资产价值韧性有助于企业处置资产、回笼资金并循环投资，释放存量价值。 - 资本化率下行可能削弱收购项目对派息的增厚效应，因此具备成熟资产增值能力、资本循环规范及稳健资产负债表的 S-REITs 更具优势。 ### 2. 工业类 REITs - 工业地产需求表现较好，2026年Q1净吸收量达230万平方英尺，高于新增净供给量140万平方英尺。 - 租金环比增长0.4%，同比增长2.3%，空置率收窄至11.1%。 - 人工智能、半导体和精密制造企业推动高标准工业厂房需求。 - JTC预计2027年将有173万平方米工业新增供给，租赁需求将更具选择性。 - 现代仓储物流、高标准工业厂房、数据中心和具备再开发能力的资产更具运营优势，传统厂房和远郊商务园区需谨慎。 ### 3. 零售类 REITs - 新加坡全岛零售物业出租率稳定在93.7%，接近2024年四季度高点。 - 零售市场面临经营成本高企、消费情绪走弱及租户整合等压力。 - 具备优秀资产的 S-REITs（如公共交通便利的区位、目的地型购物中心、一体化综合购物中心）更具韧性。 - 优质零售物业业主的 NAV 可能受益于新加坡避险资产属性和借贷成本下降。 ### 4. 办公类 REITs - 新加坡中心城区写字楼租金指数200.2，较2025年Q4下降0.4，空置率降至10.8%。 - CBD甲级写字楼新增供应有限，年均仅40万平方英尺，远低于过去10年年均净需求量90万平方英尺。 - 预计2026年末CBD甲级写字楼空置率将保持在4.0%以下。 - 租户竞争加剧，优质办公资产有望维持高出租率和正向租金调升。 - 租赁需求向商业银行、财富管理机构、专业机构及人工智能企业等扩展，新加坡办事处被定位为区域业务枢纽。 ### 5. 投资建议 - 新加坡 REITs 市场是全球主要交易市场，商业地产为重要底层资产。 - 工业地产需求强劲，零售地产出租率稳定，办公地产空置率有望维持低位。 - 新加坡商业 REITs 发展具有引导意义，我国商业地产 REITs 亦在稳步推进，可关注具备优质商业地产资产及运营能力的公司。 ## 关键信息 - **工业地产**：需求旺盛，租金增长显著，但未来供给增加可能影响租金增长动力。 - **零售地产**：出租率稳定，但面临成本压力和租户整合，优质资产更具韧性。 - **办公地产**：CBD甲级写字楼供应有限，空置率下降，优质资产更具竞争力。 - **风险提示**： - 全球宏观经济不及预期 - 新加坡利率快速飙升 - 2027-2028年水电气成本重新定价 - 新加坡消费不及预期 - 新加坡企业退租办公楼 - 全球游客出行骤降 - 新加坡产业规划推进不及预期 ## 图表概览 - 图1：新加坡政府债券收益率（2010年至今） - 图2：工业地产出租率（2023-2026年Q1） - 图3：工业地产净吸纳量（2023Q2-2026Q1） - 图4：工业地产库存（2023-2026年Q1） - 图5：工业地产供给规模（2026-2030年） - 图6：零售物业空置率（2017-2026年） - 图7：零售指数（2018-2026年Q1） - 图8：中心区域私人零售空间租金指数（2020-2026年） - 图9：写字楼价格指数、租金指数及空置率（2019-2026年Q1） - 图10：办公楼供应规模（2019-2026年Q1） - 图11：全岛私人和公用办公楼空置规模（2019-2026年Q1） ## 分析师简介 - **姓名**：胡孝宇 - **职位**：房地产行业分析师 - **经验**：6年房地产研究经验 - **学历**：美国东北大学硕士，同济大学金融学学士 - **曾就职**：天风证券 - **现就职**：中国银河证券研究院 ## 评级标准 | 评级类型 | 评级 | 说明 | |----------|------|------| | 行业评级 | 推荐 | 相对基准指数涨幅10%以上 | | 行业评级 | 中性 | 相对基准指数涨幅在-5%~10%之间 | | 行业评级 | 回避 | 相对基准指数跌幅5%以上 | | 公司评级 | 推荐 | 相对基准指数涨幅20%以上 | | 公司评级 | 谨慎推荐 | 相对基准指数涨幅在5%~20%之间 | | 公司评级 | 中性 | 相对基准指数涨幅在-5%~5%之间 | | 公司评级 | 回避 | 相对基准指数跌幅5%以上 | ## 联系方式 - **机构名称**：中国银河证券股份有限公司 研究院 - **地址**： - 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层 - 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层 - 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦 - **联系方式**： - 深广地区：苏一耘 0755-83479312 suyiyun\_yj@chinastock.com.cn - 上海地区：林程 021-60387901 lincheng\_yj@chinastock.com.cn - 北京地区：李洋洋 021-20252671 liyangyang\_yj@chinastock.com.cn - 公司网址：[www.chinastock.com.cn](http://www.chinastock.com.cn) ## 免责声明 本报告仅作参考，不构成投资建议。银河证券不对因使用本报告而产生的任何损失承担责任。客户应自行判断并承担投资风险。