20260706-中国银河-房地产海外研究_新加坡商业REITs表现跟踪_11页_714kb

新加坡商业 REITs 表现跟踪总结

核心内容

本报告由分析师胡孝宇撰写，主要分析新加坡商业 REITs（S-REITs）市场表现及投资前景，涵盖工业、零售和办公三大地产类型。报告指出，新加坡 REITs 市场具备较强的资产价值韧性，同时面临一定的风险因素，为投资者提供了相关建议。

主要观点

1. 市场表现

• 新加坡资产具有避险属性，且前期借贷成本下降，支撑优质物业业主的资产净值（NAV）。
• 资产价值韧性有助于企业处置资产、回笼资金并循环投资，释放存量价值。
• 资本化率下行可能削弱收购项目对派息的增厚效应，因此具备成熟资产增值能力、资本循环规范及稳健资产负债表的 S-REITs 更具优势。

2. 工业类 REITs

• 工业地产需求表现较好，2026年Q1净吸收量达230万平方英尺，高于新增净供给量140万平方英尺。
• 租金环比增长0.4%，同比增长2.3%，空置率收窄至11.1%。
• 人工智能、半导体和精密制造企业推动高标准工业厂房需求。
• JTC预计2027年将有173万平方米工业新增供给，租赁需求将更具选择性。
• 现代仓储物流、高标准工业厂房、数据中心和具备再开发能力的资产更具运营优势，传统厂房和远郊商务园区需谨慎。

3. 零售类 REITs

• 新加坡全岛零售物业出租率稳定在93.7%，接近2024年四季度高点。
• 零售市场面临经营成本高企、消费情绪走弱及租户整合等压力。
• 具备优秀资产的 S-REITs（如公共交通便利的区位、目的地型购物中心、一体化综合购物中心）更具韧性。
• 优质零售物业业主的 NAV 可能受益于新加坡避险资产属性和借贷成本下降。

4. 办公类 REITs

• 新加坡中心城区写字楼租金指数200.2，较2025年Q4下降0.4，空置率降至10.8%。
• CBD甲级写字楼新增供应有限，年均仅40万平方英尺，远低于过去10年年均净需求量90万平方英尺。
• 预计2026年末CBD甲级写字楼空置率将保持在4.0%以下。
• 租户竞争加剧，优质办公资产有望维持高出租率和正向租金调升。
• 租赁需求向商业银行、财富管理机构、专业机构及人工智能企业等扩展，新加坡办事处被定位为区域业务枢纽。

5. 投资建议

• 新加坡 REITs 市场是全球主要交易市场，商业地产为重要底层资产。
• 工业地产需求强劲，零售地产出租率稳定，办公地产空置率有望维持低位。
• 新加坡商业 REITs 发展具有引导意义，我国商业地产 REITs 亦在稳步推进，可关注具备优质商业地产资产及运营能力的公司。

关键信息

• 工业地产：需求旺盛，租金增长显著，但未来供给增加可能影响租金增长动力。
• 零售地产：出租率稳定，但面临成本压力和租户整合，优质资产更具韧性。
• 办公地产：CBD甲级写字楼供应有限，空置率下降，优质资产更具竞争力。
• 风险提示：
  • 全球宏观经济不及预期
  • 新加坡利率快速飙升
  • 2027-2028年水电气成本重新定价
  • 新加坡消费不及预期
  • 新加坡企业退租办公楼
  • 全球游客出行骤降
  • 新加坡产业规划推进不及预期

图表概览

• 图1：新加坡政府债券收益率（2010年至今）
• 图2：工业地产出租率（2023-2026年Q1）
• 图3：工业地产净吸纳量（2023Q2-2026Q1）
• 图4：工业地产库存（2023-2026年Q1）
• 图5：工业地产供给规模（2026-2030年）
• 图6：零售物业空置率（2017-2026年）
• 图7：零售指数（2018-2026年Q1）
• 图8：中心区域私人零售空间租金指数（2020-2026年）
• 图9：写字楼价格指数、租金指数及空置率（2019-2026年Q1）
• 图10：办公楼供应规模（2019-2026年Q1）
• 图11：全岛私人和公用办公楼空置规模（2019-2026年Q1）

分析师简介

• 姓名：胡孝宇
• 职位：房地产行业分析师
• 经验：6年房地产研究经验
• 学历：美国东北大学硕士，同济大学金融学学士
• 曾就职：天风证券
• 现就职：中国银河证券研究院

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