20170924-兴业证券-房地产行业周报_调控本质是三四线房价再无周期_16页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告分析了2017年9月16日至9月22日房地产行业的市场表现、政策动态及重点公司情况，提出对房地产行业的整体推荐意见，并强调核心城市及龙头地产公司的投资价值。

主要观点

1. 行业整体表现

   • 48个重点城市新房成交面积环比下降1%，同比大幅下降33%。
   • 一线、二线、三线城市成交面积环比分别变化+8%、-3%、-2%。
   • 一线城市成交面积同比变化幅度较大，其中北京、广州、深圳分别同比-44%、-61%、+36%。
   • 二手房市场整体成交面积环比下降2%，同比-25%。一线城市二手房成交面积同比变化幅度较大，如北京同比-58%。

2. 政策导向

   • 政策本质是防止三四线城市房价下跌，抑制房价波动以避免系统性金融风险。
   • 长效机制下，核心一二线城市房价上涨是必然趋势。
   • 政策对三四线城市进行调控，限制其房价周期性波动，未来三四线房价将趋于稳定。

3. 投资建议

   • 推荐（维持）房地产行业。
   • 重点推荐世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股，这些公司基本面稳健，布局以核心一二线城市为主，对三四线市场影响较小。
   • 龙头地产公司受政策情绪短期影响，但中长期投资价值不受影响。

关键信息

• 重点公司及评级

  公司名称	17E	18E	评级
  世联行	0.52	0.76	买入
  万科A	2.20	2.48	买入
  招商蛇口	1.42	1.50	买入
  保利地产	1.16	1.40	买入
  新城控股	1.92	2.89	买入

• 行业趋势

  • 三四线城市房价周期属性减弱，未来将趋于稳定。
  • 一二线城市因政策和基本面支撑，房价上涨趋势明显。
  • 银行加杠杆是地产大牛市的主要原因，未来按揭将向一二线城市倾斜。

• 风险提示

  • 货币政策持续大幅收紧。

个股表现

• 涨幅前十

  • 阳光城：+42.9%
  • 中房地产：+39.3%
  • 汇丽B：+38.8%
  • 广宇发展：+35.7%
  • 西藏城投：+34.1%
  • 万科A：+30.6%
  • 世联行：+24.4%
  • 金融街：+17.8%
  • 华夏幸福：+14.5%
  • 万业企业：+14.5%

• 跌幅前十

  • 市北高新：-12.4%
  • 陆家嘴：-7.6%
  • 东沣B：-6.9%
  • 京汉股份：-6.1%
  • 天保基建：-3.9%
  • 中国国贸：-2.8%
  • 荣安地产：-2.2%
  • 皇庭国际：-1.6%
  • 电子城：-1.5%
  • 海德股份：-1.5%

政策动态

• 中央政策

  • 国家统计局披露2017年8月70个大中城市住宅销售价格变动情况，一线城市房价下降0.3%，二三线涨幅回落。
  • 央行数据显示，上海市房产开发贷款增速趋缓，但仍在增长。
  • 住建部支持北京、上海开展共有产权住房试点。

• 地方政策

  • 广州发布《关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见》，要求到2020年装配式建筑占比不低于30%。
  • 北京发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，鼓励30岁以下单身青年通过租房解决住房问题。
  • 重庆要求新购住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

市场趋势

• 核心城市表现

  • 一线城市（北京、上海、广州、深圳）：新房成交面积环比增长，但同比大幅下降。
  • 二线城市（如杭州、南京、苏州）：新房成交面积环比波动，同比下滑。
  • 三线城市（如潍坊、扬州、温州）：新房成交面积环比增长，但同比下滑。

• 二手房市场

  • 一线城市二手房成交面积环比增长，但同比大幅下降。
  • 二线城市二手房成交面积环比波动，同比下滑。
  • 三线城市二手房成交面积环比增长，但同比波动。

结论

报告认为，房地产行业长期投资价值仍具吸引力，核心城市和龙头地产公司是重点投资标的。政策调控使三四线城市房价趋于稳定，而一二线城市因政策支持和基本面强劲，未来仍有上涨空间。投资者应关注龙头地产公司的布局和政策动向，同时警惕货币政策收紧带来的风险。