20161010-招商证券-招商房地产高频追踪报告_政策收紧增强未来小周期弹性_4季度股票仍看估值修复而非基本面_41页_1003kb

政策收紧增强未来小周期弹性，4季度股票仍看估值修复而非基本面

核心内容

本报告分析了2016年第四季度房地产行业的政策环境、市场表现及未来趋势。主要观点集中在政策对行业的影响、市场基本面的变化以及估值修复逻辑的持续性。报告指出，政策收紧虽然对短期市场造成一定压力，但有助于抑制价格泡沫，为未来行业复苏创造更有弹性的环境。同时，强调估值修复逻辑的重要性，认为短期内房地产股的上涨更多由估值修复驱动，而非基本面改善。

主要观点

1. 政策逻辑

• 因城施策：政策调整更多是针对不同城市的具体情况，而非全国统一政策。这表明房地产仍作为经济支柱，政策调控更注重价格信号的观察。
• 政策滞后：虽然政策有滞后性，但其影响仍在，政策收紧有助于防止市场在高点过度透支需求，为未来小周期的上涨提供弹性。
• 政策对销量的影响：国庆期间销量下滑主要由节假日和政策收紧导致，而非基本面恶化。

2. 基本面分析

• 基本面调整持续：行业关键变量自二季度开始调整，8、9月份数据波动主要来自低基数效应，基本面调整预计持续至明年下半年。
• 销量与库存：重点城市可售套数持续下降，库存去化周期也继续下降，表明市场供需关系正在发生变化。
• 价格变化：9月百城房价环比上涨2.83%，其中郑州、无锡、常州、昆山涨幅较大，而东营等城市房价下跌，反映区域市场分化。

3. 估值修复逻辑

• 估值修复空间有限：房地产指数即便再涨15%也不会有超额收益，因此估值修复空间预计在10%-15%之间，涨速将放缓。
• 无风险利率改善：未来无风险利率有望改善，这将推动估值修复逻辑持续。
• 关注“资源/业绩/估值”：自下而上选股应关注资源型公司、业绩稳健的公司及估值较低的个股。

配置建议

1. 个股选择

• 资源型公司：如【侨城】和【北京城建】，具备较高的土地资源价值和较低的估值。
• 周转型公司：如【华发】，虽然短期弹性不足，但利润表增长确定，仍是估值修复洼地。
• 转型个股：如【世联】和【苏宁环球】，关注其在长租公寓和大健康等新领域的成长性。

2. 分红与安全边际

• 股息率：股息率是长期投资的重要回报来源，关注税前股息率高的公司，如首开。
• 安全边际：转型地产股需重视安全边际，部分标的因进入投行项目名单而被调出组合。

3. 国企改革与主题投资

• 国企改革：关注上海【临港、上实发展】和深圳【沙河、天健】，这些公司具备集团资源禀赋或基本面优势。
• 市场预期：深地铁领导讲话及深深房被借壳事件可能对市场预期产生积极影响。

市场数据

1. 一手房销售数据

• 整体销量：重点城市一手房销量环比下降39%，一线、二线、三线分别下降45%、38%、38%。
• 区域表现：长三角、珠三角、环渤海、中西部销量分别环比下降62%、13%、43%、5%。
• 城市表现：北京、上海销量大幅回落，广州销量高位持平，深圳略有回落。

2. 二手房销售数据

• 整体销量：重点城市二手房销量整体回落，但部分城市如北京、天津、杭州、南京销量大幅下降。
• 区域表现：部分三线城市如杭州、南京、苏州销量回落明显。

3. 土地市场

• 供地总量：9月百城土地供应总量回升，其中二线城市和三线城市明显回升。
• 住宅类供地：住宅类土地供应量略有回升，一线城市和二线城市有所回落。
• 成交楼面均价：二线城市和三线城市住宅类土地成交楼面均价大幅上涨，反映市场热度。

4. 政策调控

• 调控城市：国庆前后共计22个城市密集出台调控政策，主要集中在限购、首付比例、贷款利率等方面。
• 政策内容：多数城市对首套房和二套房的首付比例和贷款条件进行了调整，以抑制房价过快上涨。

风险提示

• 小周期高点运行时间长于预期：可能影响市场情绪。
• 多元化转型效果低于预期：部分转型项目可能无法达到预期效果。
• 行业龙头波动加大：龙头房企可能面临更大的市场波动。

总结

本报告指出，房地产行业在政策收紧背景下，短期内的销量下滑更多是市场调整的正常现象，而非基本面恶化。政策的滞后性并未否定其对市场的影响，反而有助于未来小周期的弹性。估值修复逻辑仍是当前房地产股上涨的主要驱动力，关注资源型公司和具备转型潜力的个股。市场数据表明，一手房和二手房销量均出现回落，但库存去化周期下降，反映市场供需关系变化。政策调控力度加大，主要集中在限购和首付比例调整，以抑制房价过快上涨。未来房地产行业复苏预计持续至2019年，但需警惕小周期高点运行时间长于预期、多元化转型效果低于预期及行业龙头波动加大的风险。