20160828-招商证券-招商房地产高频追踪报告_估值修复空间仍存_基数效应或带来2个月数据错觉_38页_1mb_1mb

估值修复空间仍存，基数效应或带来2个月数据错觉

核心内容

本报告指出，房地产市场近期出现反弹，主要源于估值修复逻辑，而非基本面反转。整体来看，房地产指数涨幅排在29个行业的20位左右，尚未出现超额收益。从市场流动性角度看，短期调整后，房地产仍有约10%的修复空间，但涨速偏慢，且基数效应可能带来数据错觉。未来行业小周期回落仍是大趋势，市场将更注重基本面价值。

主要观点

1. 房地产反弹逻辑：

   • 房地产反弹始于6月，8月因恒大概念推动行情提速。
   • 房地产杠杆是供需关系及房价变化的滞后指标，不能作为当前判断的依据。
   • 中国房地产市场在没有遗产税的情况下，家庭收入的代际转移对杠杆稀释的影响需谨慎评估。

2. 调控政策：

   • 上海的调控响应速度较快，但效果不显著，近期地王频出可能影响市场预期，导致量价调整反复。
   • 热点城市调控政策结构性收紧是大趋势，基本面未退烧则调控不止。

3. 市场表现：

   • 房地产行业在2015年表现显著，今年1-7月表现较差，但8月明显改观，累计跌幅为-6.7%，在29个大类行业中排第23名。
   • 房地产板块PE和PB回落至近五年均值的135%和109%，在周期类中排名居中。

关键信息

配置建议与组合

• 指数机会来源：主要来自分母（无风险利率）快速下沉。
• 选股逻辑：资源型公司（重估逻辑）和周转型公司（扩张逻辑）为首选，其中【侨城】和【北京城建】具备资源价值，【华发】兼具资源与周转特征。
• 转型机会：
  • 房地产基金主题首选【嘉宝】，光大系已成为大股东。
  • 大健康主题首选【苏宁环球】，具备成为医美龙头的潜质。
• 国企改革主题：
  • 上海关注【临港、上实发展】，深圳关注【沙河】和【天健】。
• 风险提示：
  • 行业小周期高点附近运行时间长于预期。
  • 多元化转型效果低于预期。
  • 行业龙头波动加大。

主流城市最新变化

• 一手房销售：
  • 重点城市销量环比+10%，一线-0.2%，二线+9%，三线+14%。
  • 7月重点城市推盘量回落，批售比0.7，可售套数持续下降。
• 二手房销售：
  • 重点城市回升居多，一线回升，部分三线持平。
  • 北京、青岛小幅回升，天津明显回升，深圳略有回落。
• 房价变化：
  • 7月百城房价环比+1.6%，66城上涨，30城下跌。
  • 长三角、珠三角、中西部房价涨幅不一，部分城市如嘉兴、廊坊、合肥涨幅超4%。
  • 70城新房环比涨幅持平于0.7%。
• 土地市场：
  • 住宅类供地量回落，但成交量低位回升。
  • 一线城市楼面地价明显上涨，部分城市如广州、厦门多块土地成交创新高。

首套房贷环境

• 主要城市首套房贷政策维持宽松，首付比例和利率普遍较低。
• 例如，北京首套房首付比例为30%，利率4.15%；上海首套房首付比例30%，利率4.41%；深圳首套房首付比例30%，利率4.41%。

结论

房地产市场正处于估值修复阶段，短期仍有机会，但基本面仍需关注。板块内部个股行情将分化，建议维持蓝筹&白马和小票“6:4”配置比例。同时，注意政策调控对市场的影响，以及行业小周期回落的潜在风险。