20211118-中达证券投资-内地房地产周度观察_地产调控_逻辑_效果与展望_11页_444kb

内地房地产周度观察总结

核心内容

本报告分析了近年来内地房地产行业在融资监管趋严背景下的发展状况，重点探讨了房企在预售制模式下如何利用多种杠杆进行项目开发，并对当前政策调整及其对行业的影响进行了评估。报告指出，房企在项目开发过程中主要依赖有息负债、无息负债及少数股东杠杆，而近年来政策收紧对融资及现金流造成显著影响，导致房企资产端变现压力加大，进而影响销售回款与信用状况。

主要观点

1. 房企商业模式中的杠杆运用

• 房企在预售制下，通过有息负债杠杆（如银行、信托、债券融资）无息负债杠杆（如预售款、对上下游供应商的占款）和少数股东杠杆（如股权投资者、永续债）实现资产负债表扩张。
• 某龙头房企在2013-2016年间通过杠杆扩张迅速提升土储和销售规模，其有息负债杠杆倍数从2.2倍增至12.1倍，无息负债杠杆倍数从3.3倍增至14.1倍，少数股东杠杆倍数从0.1倍增至3.4倍。

2. 融资监管趋严的影响

• 自2020年8月“三线四档”政策实施以来，房企融资规模显著下降，境内地产债13个月呈净偿还状态，海外债券发行规模持续负增长，房地产信托成立规模同比下降32.8%。
• 银行业涉房贷款集中度政策导致按揭贷款投放受限，开发贷余额增速从2020年四季度的6.1%降至2021年三季度的0%，个人住房贷款余额增速也明显放缓。

3. 资产端变现压力加剧

• 融资监管和预售资金监管使部分房企流动性压力上升，难以满足上下游款项偿付需求，项目交付受阻，影响房企信用和购房者信心。
• 购房需求短期下行，导致房企销售回款减少，进一步影响土地投资和资产负债表扩张。

4. 政策调整方向与效果

• 中央层面政策调整更侧重于满足居民和房企的合理信贷需求，如支持刚需购房、优化外债结构、防止误伤合理需求等，但对房企负债端挤兑的缓解作用有限。
• 地方层面政策多聚焦于市场秩序整治、人才住房政策及保障性住房建设，对房企销售回款的支持较为温和，部分城市如哈尔滨、义乌采取了加快预售资金返还、降低预售条件等措施。

关键信息

融资与销售数据

• 2020年8月至2021年10月，境内地产债呈现净偿还状态。
• 2020年3月至今，内房海外债券累计发行规模持续负增长。
• 2021年前10月房地产信托成立规模同比下降32.8%。
• 2021年来，房企到位资金同比增速快速回落。

政策变化

• 2021年9月至10月，中央和地方出台多项政策，支持合理信贷需求、优化外债结构、加强预售资金监管、促进市场平稳发展。
• 政策对资产端变现有积极作用，但对负债端挤兑的缓解作用有限。

市场趋势

• 房企合约销售在三季度后大幅回落，反映信用与购房需求的循环下行。
• 在房地产税试点推进和房企信用尚未恢复的背景下，潜在购房者购房意愿有所延后，项目去化难度较高。

风险提示

1. 行业调控及融资政策存在不确定性，可能影响房企销售业绩；
2. 宏观经济波动可能对房企经营造成影响；
3. 疫情控制政策的不确定性可能对行业产生冲击。

评级说明

• 股票评级：强于大市（维持）；
• 行业评级：强于大市；
• 评级以12个月内市场表现为基准，A股以沪深300指数为参照，港股以恒生指数为参照。

分析师声明

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分析师：蔡鸿飞、诸葛莲昕、洪宁蔚
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• 蔡鸿飞：+85239584629 | caihongfei@cwghl.com
• 诸葛莲昕：+85239584660 | zhugelianxin@cwghl.com
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