房地产行业2022年投资策略：快周转的异化、式微与行业新生-20211118-国信证券-38页_1mb

房地产行业2022年投资策略深度报告总结

核心内容

• 行业现状：2021年房地产行业经历严重信用危机、销售和土地市场景气度“倒V”反转、利润表迅速恶化。
• 投资策略：2022年房地产行业整体弱势已成定局，但行业将进入变革期，重点推荐三类公司：行业变革受益者、长久期业务受益者、精品房企。
• 风险提示：行业抗风险能力弱，快周转模式异化，融资环境收紧，预售资金监管趋严。

主要观点

• 快周转异化：快周转从“不囤地不捂盘”异化为“追求自有资金回报”，成为金融操作模式，导致行业杠杆上升和现金流敏感。
• 信用危机：2021年信用事件频发，涉及大中小型房企，反映出行业系统性风险。非标融资的复杂性和模糊性，以及财务分析的局限性，使得房企风险难以准确评估。
• 景气度反转：2021年销售景气度在三季度出现倒“V”反转，主要受信贷额度控制影响，导致销售数据断崖式下跌。
• 土地市场降温：土地市场热度在下半年显著下降，土地溢价率和成交金额增速大幅回落，房企拿地能力受限。
• 利润表恶化：结算毛利率创十年最低，权益占比下降，导致利润表持续恶化。这是2016-2018年快周转异化和高杠杆的后果。
• 行业新生：随着融资环境收紧和预售资金监管加强，快周转模式将难以维持，行业将回归“古典时代”，强调项目利润和产品力。

关键信息

• 2021年信用事件：全年已有12家上市房企发生信用事件，累计金额达数百亿元，反映出行业系统性风险。
• 销售数据：2021年前9个月全国商品房销售面积累计同比增速为11.3%，但9月单月销售面积同比增速为-13.2%；销售金额累计同比增速为16.6%，但9月单月销售金额同比增速为-15.8%。
• 土地市场：土地购置费和成交金额增速在上半年达到高峰，但下半年迅速回落。2021年1-9月土地出让金累计同比增速为12.1%，土地溢价率从26.0%降至4.1%。
• 利润表：2021年H1，A股房地产板块归母净利润同比-18.6%，结算毛利率降至21.6%（整体法）和27.3%（平均法），创十年新低。
• 投资策略：
  • 主线一：阵痛期后的行业变革，推荐保利地产、金地集团、华润置地、龙湖集团。
  • 主线二：长久期业务更加受到重视，推荐保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、融创服务、新城控股。
  • 主线三：精品房企的价值重估，具备较强的产品力和品牌美誉度的房企有望迎来价值重估。

2022年展望

• 新开工：预计2022年新开工增速为-5%，土储持续减少。
• 竣工：竣工高峰即将结束，预计2022年竣工增速回落至+5%。
• 投资：建安投资支撑减弱，土地购置趋弱，预计2022年投资增速回落至+2.0%。
• 销售：库存约束，去化回落，预计2022年销售面积增速同比-9.7%，销售额增速同比-10%。

行业趋势

• 快周转模式式微：随着融资环境变化和销售回款放缓，快周转模式难以维持，行业将回归开发本质。
• 预售资金监管加强：未来预售资金监管将更加严格，防止“烂尾楼”风险，提高财务透明度。
• 行业分化加剧：精品房企在行业调整中将更具优势，具备较强产品力和运营能力的企业有望实现盈利修复。

结论

2022年房地产行业整体弱势，但行业将经历变革，精品房企和长久期业务将更受关注。投资需关注行业基本面变化和企业自身经营能力，选择具备较强抗风险能力和盈利能力的房企。