20140401-广发证券-房地产行业_京津冀一体化_系列报告之三-重点明确_协同发展_20页_1mb

京津冀一体化房地产行业总结

核心内容

本报告分析了京津冀一体化背景下，河北省保定、廊坊、石家庄和唐山四市在新型城镇化战略中的定位与房地产市场的发展情况。重点指出，保定和廊坊将作为首都功能疏解和产业转移的重要承载地，而石家庄和唐山则作为京津冀城市群的南部和东北部副中心城市，发挥辐射带动作用。

主要观点

• 京津冀一体化战略：河北省通过落实京津冀协同发展国家战略，强化保定、廊坊的服务功能，提升石家庄、唐山的辐射带动能力，推动区域协调发展。
• 保定定位：作为京津保三角核心区的重要组成部分，保定将承接首都部分行政、科教、医疗养老等功能疏解，发展高新技术、新能源、现代物流等产业。
• 廊坊定位：凭借“京津走廊”区位优势，廊坊将发展现代服务业和战略性新兴产业，成为京津冀协同发展的先行区和示范区。
• 石家庄定位：作为冀中南与京津的对接点，石家庄将强化省会职能，优化布局结构，带动区域发展。
• 唐山定位：作为京津冀东北部副中心城市，唐山将承接北京重化工业和新兴产业转移，推动港口经济和产业布局东移。

关键信息

保定市

• 人口与经济：截至12年末，保定市常住人口1135.14万，GDP 2721亿元，人均GDP 2.4万元。
• 产业布局：重点发展汽车及零部件、新能源与设备、纺织服装三大产业，以及食品加工、电子信息、现代物流、文化旅游等成长性产业。
• 房地产市场：商品房销售价格持续增长，12年出现小幅下滑，但13年四季度居住用途地价同比增速达14%。部分楼盘出现涨价现象，但需警惕政策外溢不足带来的风险。

廊坊市

• 人口与经济：截至12年末，廊坊市人口433.2万，GDP 1794亿元，人均GDP 4.06万元。
• 区位优势：位于京津之间，拥有“京津走廊”优势，北三县为全国最大省内飞地，具备承接首都功能和产业转移的潜力。
• 房地产市场：商品房销售价格持续攀升，13年四季度居住用途地价同比增速达16.4%。多家大型房企进驻，如华夏幸福、荣盛发展等，土地储备丰富。

石家庄市

• 人口与经济：截至12年末，石家庄市人口1038.6万，GDP 4500.2亿元，人均GDP 4.36万元。
• 产业分布：以轻工业为主，包括皮革、淀粉、纺织、板材、医药等，现代服务业集中在中心城区。
• 房地产市场：商品房销售价格逐年提升，13年销售额实现38%的增幅。土地市场经历调整期，但整体向好。

唐山市

• 人口与经济：截至12年末，唐山市人口741.78万，GDP 5861.64亿元，人均GDP 7.66万元。
• 产业特征：以重工业为主，包括钢铁、建材、能源、机械和化工，产业向曹妃甸港周边迁移。
• 房地产市场：商品房销售价格和销售额保持增长，人均住房使用面积仍有提升空间。大型开发商如万科、恒大、荣盛等已在唐山布局多个项目。

风险提示

• 政策执行风险：京津冀一体化政策的执行力度可能低于预期，且受多方面因素制约。
• 市场波动风险：需警惕政策外溢不足带来的市场波动，如北京通州在2010-2011年出现的房价暴跌。

行业评级

• 行业评级：买入，预期未来12个月内，房地产行业表现强于大盘10%以上。

房地产市场趋势

• 房价走势：四市房价整体呈上升趋势，但土地投资和房产销售情况有所分化。
• 投资需求：居民收入水平持续提升，投资需求占比增长，带动房地产市场发展。
• 区域发展机会：京津冀一体化将为各城市带来因地制宜的增长机会，尤其在承接首都功能和产业转移方面。

图表索引

• 图1：京津冀城市群核心区示意图
• 图2-8：保定市房地产相关图表
• 图9-16：廊坊市房地产相关图表
• 图17-23：石家庄市房地产相关图表
• 图24-30：唐山市房地产相关图表
• 表1：四市规划意见
• 表2：廊坊市土地储备信息
• 表3：唐山市部分开发商项目信息

研究团队

• 分析师：乐加栋，S0260513090001
• 研究助理：金山、郭镇
• 联系方式：
  • 乐加栋：021-60750620 / lejiadong@gf.com.cn
  • 金山：021-60750604 / jinshan@gf.com.cn
  • 郭镇：021-60750637 / guoz@gf.com.cn

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